서산시 용도지역별 건폐율·용적률

① 영 제84조제1항 및「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」제30조제2항의 규정에 따라 용도지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다.<개정 2015.12.29, 2021.12.10.>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하. 다만, 시장정비사업구역 중 시장은 90퍼센트 이하로 한다.
9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하. 다만, 시장정비사업구역 중 시장은 90퍼센트 이하로 한다.
10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하. 다만, 시장정비사업구역 중 시장은 90퍼센트 이하로 한다.
11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
20. 농림지역 : 20퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다. <신설 2015. 12. 29., 2016. 12. 20., 2022. 8. 25.>
1. 영 제84조제6항제4호에 따라 계획관리지역의 기존 공장ㆍ창고시설 또는 연구소(2003년 1월 1일 전에 이미 준공되고, 기존 부지에 증축하는 경우로서 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도로ㆍ상수도ㆍ하수도 등의 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정되는 경우만 해당한다)의 건폐율은 50퍼센트 이하로 한다.
2. 영 제84조제9항에 따라 자연녹지지역에 설치되는 도시계획시설 중 유원지의 건폐율은 30퍼센트 이하로 하고, 공원의 건폐율은 20퍼센트 이하로 한다.
3. 법 제75조의3제2항에 따라 계획관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연녹지지역 및 생산녹지지역에서 성장관리계획구역의 경우의 건폐율은 다음 각 목과 같다.
가. 계획관리지역 : 50퍼센트 이하
나. 생산관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연녹지지역 및 생산녹지지역 : 30퍼센트 이하
4. 영 제84조의2제3항에 따라 생산녹지지역 등에서 “조례로 정하는 비율”은 “건폐율 40퍼센트 이하”로 한다.

① 영 제85조제1항에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다. <개정 2015. 12. 29., 2022. 8. 25.>
1. 제1종전용주거지역 : 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 1500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 1300퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 900퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 1100퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 350퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 80퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 100퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 100퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하 (다만, 법 제75조의3제3항에 따라 성장관리계획구역 내의 용적률은 125퍼센트 이하로 한다.)
20. 농림지역 : 80퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하
② 제1항의 규정에 불구하고 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 건축물인 도시계획시설은 영 제85조제1항 각 호의 범위 안에서 도시계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다.
③ 제1항에도 불구하고 영 제85조제3항제1호에 따라 제1항제1호부터 제6호까지의 지역에서 「공공주택 특별법 시행령」제2조에 따른 공공임대주택 또는 임대의무기간이 8년 이상인 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제1호에 따른 민간임대주택을 건설하는 경우에는 해당 용적률의 120퍼센트 이하로 한다.<신설 2015.12.29.><개정 2023. 11. 14.>
④ 제1항에도 불구하고 영 제85조제5항에 따라 법 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우 제1항제1호부터 제13호까지의 용도지역에서는 해당 용적률의 140퍼센트 이하로 한다. <신설 2023. 11. 14.>

영 제84조제4항에 따라 용도지구ㆍ용도구역 등의 건폐율은 다음 각 호와 같다. <개정 2016.12.20., 2024. 12. 10., 2025. 12. 10.>
1. 취락지구 : 60퍼센트 이하
2.  개발진흥지구 : 다음 각 목에서 정하는 비율<개정 2016.12.20.>
가. 도시지역 외의 지역에 지정된 경우 : 40퍼센트 이하. 다만, 계획관리지역에서 영 제31조제2항제8호나목에 따라 산업ㆍ유통개발진흥지구로 지정된 경우에는 60퍼센트 이하.
나. 자연녹지지역에 지정된 경우 : 30퍼센트 이하
3. 수산자원보호구역 : 40퍼센트 이하
4. 「자연공원법」에 따른 자연공원 : 60퍼센트 이하 <개정 2015.3.12.>
5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호 라목에 따른 농공단지 : 70퍼센트 이하. 다만, 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도로ㆍ상수도ㆍ하수도 등의 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정되는 경우에는 80퍼센트 이하로 한다.
6. 공업지역안에 있는「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호 가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지ㆍ일반산업단지ㆍ도시첨단산업단지 및 같은 조 제12호에 따른 준산업단지 : 80퍼센트 이하

영 제84조제5항에 따라 도시지역에서 토지 이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우 해당 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트까지 건폐율을 낮출 수 있다. <개정 2016.12.20.>

영 제84조제6항의 규정에 따라  준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역의 방화지구 안에 있는 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물의 건폐율은 80퍼센트 이하로 한다. <개정 2016.12.20., 2024. 12. 10.>

영 제84조제6항제5호에 따라 녹지지역ㆍ보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역의 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물은 건폐율 30퍼센트 이하로 한다.<신설 2015.12.29., 2016.12.20., 2024. 6. 10.>
1. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」제2조제1호에 따른 전통사찰
2. 「국가유산기본법」제13조에 따른 국가지정유산 또는 국가등록유산
3. 「건축법 시행령」제2조제16호에 따른 한옥

영 제84조제6항제7호에 따라 자연녹지지역의 학교(「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교 및 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교를 말한다)로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 학교는 건폐율 30퍼센트 이하로 한다.
1. 기존 부지에서 증축하는 경우일 것
2. 학교 설치 이후  개발행위 등으로 해당 학교의 기존 부지가 건축물, 그 밖의 시설로 둘러싸여 부지 확장을 통한 증축이 곤란한 경우로서 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 기존 부지에서의 증축이 불가피하다고 인정될 것
3. 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교의 경우 「대학설립ㆍ운영 규정」 별표 2에 따른 교육기본시설, 지원시설 또는 연구시설의 증축일 것 
[본조신설 2016.12.20.]

영 제84조제6항제8호에 따라 자연녹지지역의 주유소 또는 액화석유가스 충전소로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.
1. 2021년 7월 13일 전에 준공되었을 것
2. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 수소연료공급시설의 증축이 예정되어 있을 것
가. 기존 주유소 또는 액화석유가스 충전소의 부지에 증축할 것
나. 2024년 12월 31일 이전에 증축 허가를 신청할 것

[본조신설 2023. 11. 14.]

법 제58조제1항 및 영 제55조제1항의 규정에 의하여 용도지역에서의 토지의 형질변경으로서 개발행위를 허가할 수 있는 규모는 다음 각 호와 같다.
1. 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 1만 제곱미터 미만
2. 공업지역 : 3만 제곱미터 미만
3. 보전녹지지역 : 5천 제곱미터 미만
4. 보전관리지역 : 3만 제곱미터 미만
5. 생산관리지역 : 3만 제곱미터 미만
6. 계획관리지역 : 3만 제곱미터 미만
7. 농림지역     : 3만 제곱미터 미만

영 별표 1의2 제1호의 규정에 따라 시장은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 한하여 개발행위를 허가할 수 있다.
1. 개발행위허가 대상토지의 헥타아르 당 평균 입목축적(임상(林相) 산정방법은 「산지관리법 시행규칙」 별표 1의3 비고 제3호에 따라 준용되는 같은 규칙 별표 1 비고 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른다)이 시의 헥타아르 당 평균 입목축적의 150퍼센트 이하인 경우. 다만, 판매를 목적으로 하는 나무는 평균 입목축적 산정 시 이를 산입하지 아니한다. <개정 2016.12.20.>
2. 경사도는 「산지관리법 시행령」제20조제6항의 규정을 따르도록 한다.(주거ㆍ상업ㆍ공업지역을 제외하며, 경사도 산정방법은 「산지관리법 시행규칙」 별표 1의3 비고 제2호에 따른다) 다만, 공공시설에 대하여는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 허가할 수 있다. <개정 2016.12.20.>
3. <삭제 2016.12.20.>

법 제59조제2항제3호의 규정에 따라 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역안에서 시행하는 개발행위 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
1. 토지의 형질변경
가. 주거지역ㆍ상업지역 : 면적 1만제곱미터 이상
나. 공업지역 : 면적 3만제곱미터 이상
2. 토석채취 : 부피 5만세제곱미터 이상

영 제57조제1항제1의2호다목에 따라 개발행위에 대한 시 도시계획위원회 심의를 받지 아니하여도 되는 건축물은 해당 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물 중에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2016. 12. 20., 2020. 9. 25., 2022. 8. 25.>
1.「건축법 시행령」별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
2.「건축법 시행령」별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
3.「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설
4.「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 거목, 더목 및 러목의 시설은 제외한다)
5.「건축법 시행령」 별표 1 제10호가목의 학교 중 유치원(1,500제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
6.「건축법 시행령」 별표 1 제11호가목의 아동 관련 시설(1,500제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
7.「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목의 노인복지시설(「노인복지법」 제36조에 따른 노인여가복지시설로서 부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
8. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 경우로서 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다)
9. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(같은 호 다목ㆍ라목의 시설이 포함되지 않은 경우로서 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다)
10. 기존 부지면적의 100분의 5 이하의 범위에서 증축하려는 건축물
11. 제1호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 설치하는 진입도로(도로 연장이 50미터를 초과하는 경우는 제외한다)

① 영 제59조의2제4항에 따라 개발행위허가의 신속한 처리를 위한 협의를 위하여 서산시 개발행위복합민원 일괄협의회(이하 “협의회”라 한다)를 구성한다.
② 협의회의 위원장은 도시과장이 되고, 위원은 관계기관 및 관련부서의 담당공무원이 된다.
③ 법 제61조제1항 각 호에 따른 개발행위 허가 및 변경허가 신청 시 협의회를 개최한다. 단, 서면으로 심의하거나 「서산시 민원조정위원회 운영 조례」에 따라 실시하는 민원실무심의회를 개최 할 경우 협의회를 개최한 것으로 본다.
④ 법 제61조의2제2항에 따른 협의회 참석대상 공무원이 다른 행정기관에 속하거나 지리적 여건 등으로 협의회 개최가 어렵다고 인정되는 경우에는 서면으로 의견을 제출할 수 있다.

[본조신설 2019.4.3]