구례군 용도지역별 건폐율·용적률

영 제84조제1항에 따라 용도지역안에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다.
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
20. 농림지역 : 20퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

영 제85조제1항에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다.
1. 제1종전용주거지역 : 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 1,500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 1,300퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 900퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 1,100퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 350퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 80퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 100퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 100퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하
20. 농림지역 : 80퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하

영 제72조제2항에 따라 경관지구안에서 건축하는 건폐율은 다음 각 호와 같다. 다만, 자연여건 등에 의하여 경관유지에 지장이 없거나 토지이용을 높일 필요가 있는 지역으로서 군계획위원회의 심의를 거쳐 지정ㆍ공고한 구역 안에서의 건폐율은 50퍼센트 이하로 할 수 있다.
1. 자연경관지구 : 40퍼센트 이하
2. 수변경관지구 : 40퍼센트 이하
3. 시가지경관지구 : 40퍼센트 이하

영 제84조제4항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구ㆍ용도구역 등의 건폐율은 다음 각 호와 같다.<개정 2021. 11. 1.>
1. 취락지구 : 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치 법령이 정하는 바에 의한다)
2. 개발진흥지구 : 다음 각 목에서 정하는 비율 이하<개정 2021. 11. 1.>
가. 도시지역 외의 지역에 지정된 경우 : 40퍼센트 다만, 계획관리지역에 영 제31조제2항제8호나목에 따른 산업ㆍ유통개발진흥지구가 지정된 경우에는 60퍼센트로 한다.
나. 자연녹지지역에 지정된 경우 : 30퍼센트
3. 수산자원보호구역 : 40퍼센트 이하
4.「자연공원법」에 따른 자연공원 : 60퍼센트 이하
5.「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호라목에 따른 농공단지 : 70퍼센트 이하 다만, 군계획위원회의 심의를 거쳐 도로ㆍ상수도ㆍ하수도등의 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정되거나 광역상수도, 공공하수도 처리가 가능하다고 군수가 판단할 경우에는 80퍼센트 이하로 한다.
6. 공업지역에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호가목   부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지ㆍ일반산업단지ㆍ도시첨단산업단지 및 같은 조 제12호에 따른 준산업단지 : 80퍼센트 이하<개정 2021. 11. 1.>

군수가 영 제84조제5항에 따라 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮춰야 할 필요가 있다고 인정하여 군계획위원회의 심의를 거쳐 정한 구역안에서의 건축물의 경우에는 그 건폐율은 40퍼센트 이하로 한다. <개정 2021. 11. 1.>

① 법 제75조의3제2항에 따라 성장관리계획구역에서 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 다음 각 호와 같이 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.<개정 2016.4.4.><개정 2021. 11. 1.>
1. 계획관리지역 : 50퍼센트 이하
2. 생산관리지역ㆍ농림지역 및 자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 : 30퍼센트 이하
② 영 제84조제6항제1호에 따라 준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역ㆍ준공업지역 중 방화지구의 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물의 건폐율은  90퍼센트 이하로 한다.< 개정 2016. 12. 26.><개정 2021. 11. 1.>
③ 영 제84조제6항제2호에 따라 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역의 건축물로서 법 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치한 건축물의 건폐율은 해당 용도 지역별 건폐율의 150퍼센트 이하로 한다. <개정 2016. 12. 26.><개정 2021. 11. 1.>
④ 삭제 <개정 2016. 12. 26.><삭제 2021. 11. 1.>
⑤ 영 제84조제6항제4호에 따라 계획관리지역의 기존 공장ㆍ창고시설 또는 연구소(2003년 1월 1일 전에 준공되고 기존 부지에 증축하는 경우로서 군계획위원회의 심의를 거쳐 도로ㆍ상수도ㆍ하수도 등의 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정되는 경우만 해당한다)는 50퍼센트 이하로 한다. <개정 2016. 12. 26.>
⑥ 영 제84조제6항제5호에 따라 녹지지역ㆍ보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역의 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다. <개정 2016. 12. 26.><개정 2021. 11. 1.>
1.「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」제2조제1호에 따른 전통사찰
2.「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 지정문화유산,「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 국가등록문화유산 또는 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 천연기념물 등<개정 2021. 11. 1.>
3.「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥
⑦ 영 제84조제6항제7호에 따라 자연녹지지역의 학교(「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교 및 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교를 말한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 학교의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다. <신설 2016. 12. 26.><개정 2021. 11. 1.>
1. 기존 부지에서 증축하는 경우일 것
2. 학교 설치 이후 개발행위 등으로 해당 학교의 기존 부지가 건축물, 그 밖의 시설로 둘러싸여 부지 확장을 통한 증축이 곤란한 경우로서 해당 군계획위원회의 심의를 거쳐 기존 부지에서의 증축이 불가피하다고 인정될 것
3.「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교의 경우 「대학설립ㆍ운영 규정」 별표 2에 따른 교육기본시설, 지원시설 또는 연구시설의 증축일 것
⑧ 영 제84조제6항제8호에 따라 자연녹지지역의 주유소 또는 액화석유가스 충전소로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.<개정 2016. 12. 26.><개정 2021. 11. 1.>
1. 2021년 7월 13일 전에 준공되었을 것
2. 다음의 요건을 모두 충족하는 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」제2조제9호에 따른 수소연료공급시설의 증축이 예정되어 있을 것
가. 기존 주유소 또는 액화석유가스 충전소의 부지에 증축할 것
나. 2024년 12월 31일 이전에 증축 허가를 신청할 것
⑨ 영 제84조제7항에 따라 보전관리지역ㆍ생산관리지역 …

영 제84조의2제4항에 따라 생산녹지지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산관리지역 또는 계획관리지역에 있는 기존 공장(해당 용도지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것으로 한정한다)이 부지를 확장하여 건축물을 증축하는 경우(해당 용도지역으로 변경지정된 날부터 10년이 되는 날까지 증축허가를 신청하는 경우로 한정한다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그  건폐율은 40퍼센트 이하로 한다. 이 경우 제1호의 경우에는 부지를 확장하여 추가로 편입되는 부지(해당 용도지역으로 지정된 이후에 확장하여 추가로 편입된 부지를 포함하며, 이하 “추가편입부지”라 한다)에 대해서만 건폐율 기준을 적용하고, 제2호의 경우에는 준공 당시의 부지(해당 용도지역으로 지정될 당시의 부지를 말하며, 이하 이 항에서 “준공당시부지”라 한다)와 추가편입부지를 하나로 하여 건폐율 기준을 적용한다.
1. 추가편입부지에 건축물을 증축하는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 추가편입부지의 면적이 3천제곱미터 이하로서 준공당시부지 면적의 50퍼센트 이내일 것
나. 군수가 군계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설이 충분히 설치되어 있거나 기반시설의 설치에 필요한 용지가 충분히 확보되어 있고, 주변지역의 환경오염 우려가 없다고 인정할 것
2. 준공당시부지와 추가편입부지를 하나로 하여 건축물을 증축하려는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 제1호 각 목의 요건을 모두 갖출 것
나. 군수가 군계획위원회의 심의를 거쳐 다음의 어느 하나에 해당하는 인증 등을 받기 위하여 준공당시부지와 추가편입부지를 하나로 하여 건축물을 증축하는 것이 불가피하다고 인정할 것
1) 「식품위생법」 제48조에 따른 식품안전관리인증
2) 「농수산물 품질관리법」 제70조에 따른 위해요소중점관리기준 이행 사실 증명
3) 「축산물 위생관리법」 제9조에 따른 안전관리인증
다. 준공당시부지와 추가편입부지를 합병할 것. 다만, 「건축법 시행령」 제3조제1항제2호가목에 해당하는 경우에는 합병하지 않을 수 있다.<개정 2025. 4. 23.>

① 법 제75조의3제3항에 따라 성장관리계획구역 내 계획관리지역에서는 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 125퍼센트 이하로 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.<개정 2021. 11. 1.>
② 영 제85조제3항제1호에 따라 제61조제1호부터 제6호까지의 지역에서 「공공주택 특별법 시행령」 제2조에 따른 공공임대 주택 또는 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 민간임대주택을 건설하는 경우 해당 용적률의 120퍼센트 이내로 할 수 있다. <개정 2021. 11. 1., 2023. 9. 13.>
③ 영 제85조제5항에 따라 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우 제61조제1호부터 제13호까지의 용도지역에서는 해당 용적률의 120퍼센트 이하로 할 수 있다.<개정 2021. 11. 1.>
④ 영 제85조제6항에 따라 다음 각 호의 지역 안에서의 용적률은 다음 각 호와 같다.<개정 2021. 11. 1.>
1. 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 100퍼센트 이하
2. 수산자원보호구역 : 80퍼센트 이하
3.「자연공원법」에 따른 자연공원 : 100퍼센트 이하
4.「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지(도시지역외의 지역에 지정된 농공단지에 한한다) : 150퍼센트 이하<개정 2021. 11. 1.>
⑤ 영 제85조제7항에 따라 준주거지역ㆍ중심상업지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음 각 호에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관ㆍ교통ㆍ방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 제61조 각 호에 따른 해당 용적률의 120퍼센트 이하로 할 수 있다.
1. 공원ㆍ광장(교통광장은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ하천ㆍ그 밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지안의 건축물이나 공원ㆍ광장ㆍ하천ㆍ그 밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지안의   건축물
2. 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지안의 건축면적이 1천제곱미터 이상인 건축물
⑥ 영 제85조제8항에 따라 다음 각 호의 지역ㆍ지구 또는 구역 안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 제61조 각 호에 따라 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위안에서 대지면적의 제공비율로 할 수 있다.<개정 2021. 11. 1.>
1. 상업지역
2.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업을 시행하기 위한 정비구역<개정 2021. 11. 1.>
⑦ 영 제85조제10항제3호에 따라 그 밖에 군수가 해당 지역의 사회복지시설 수요를 고려하여 군계획조례로 정하는 사회복지시설이란 「사회복지사업법」제2조제4호에 따른 시설을 말한다.<개정 2021. 11. 1.>
⑧ 영 제85조제11항에 따라 건축물을 건축하려는 자가 법 제78조제6항 전단에 따라 그 대지의 일부에 사회복지시설을 설치하여 기부하는 경우에는 기부하는 시설의 연면적의 2배 이하의 범위에서 추가 건축을 허용할 수 있다. 다만, 해당 용적률은 다음 각 호의 기준을 초과할 수 없다.<개정 2021. 11. 1.>
1. 제61조에 따른 용적률의 120퍼센트
2. 제61조 각 호의 구분에 따른 용도지역별 용적률의 최대한도
⑨ 제61조에도 불구하고 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제51조 및 같은 법 시행령 제29조제2항에 따라 시장정비사업구역의 용적률은 주변의 교통ㆍ경관ㆍ미관ㆍ일조ㆍ채광 및 통풍 등에 미치는 영향을 고려하여 다음 각호와 같이 할 수 있다.
1. 일반주거지역이나 준주거지역에 위치한 시장 …

영제51조제2항제4호에 따라 경작을 위한 토지의 형질 변경은 2미터 이상의 절토ㆍ성토 수반 시 개발행위허가를 받아야 한다.

영 제55조제1항 단서에 따라 관리지역 및 농림지역에서의 토지의 형질변경으로서 개발행위를 허가할 수 있는 규모는 다음 각 호와 같다.
1. 보전관리지역 : 3만제곱미터 미만
2. 생산관리지역 : 3만제곱미터 미만
3. 계획관리지역 : 3만제곱미터 미만
4. 농림지역 : 3만제곱미터 미만

① 영 제56조의 별표 1의2 제1호가목(3)에 따라 군수는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 한하여 개발행위를 허가할 수 있다.(단, 주거ㆍ상업 및 공업지역에서는 제1호의 규정을 적용하지 아니한다)
1. 입목축적이 산림기본통계상의 관할 군의 헥타르 당 입목축척의 150퍼센트 이하일 것(다만, 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목축적도 산정 시 이를 산입하지 아니한다. 이 경우 입목축적도 및 경사도 산정 방식은 「산지관리법 시행령」제20조 및 「산지관리법 시행규칙」제10조의2 입목축적을 준용한다)
2. 경사도가 20도 미만인 토지. 다만, 경사도가 20도 이상 25도 미만인 토지에 대하여는 군계획위원회의 심의를 거쳐 허가할 수 있다.
3. 제2호의 경우 경사도 산정방법은 「산지관리법 시행규칙」별표 1의3 비고 제2호에 따른다. <개정 2016. 12. 26.>
② 제1항의 규정은 제22조 및 제24조에 따라 개발행위를 허가하는 경우에는 적용하지 아니한다.
③ 개발행위 허가를 하고자 하는 지역 또는 주변지역이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 개발행위로 인하여 해당 지역 또는 그 주변 지역에 환경오염, 생태계파괴, 위해발생 등이 예상되므로 환경오염의 방지, 조경, 녹지의 조성, 완충지대의 설치 등 필요한 조치를 조건으로 하는 경우 외에는 개발행위허가를 하여서는 아니 된다.
1. 보호수의 보존에 필요한 지역
2. 멸종위기 야생동ㆍ식물, 보호생물ㆍ식물, 국제적 멸종위기 등이 서식 또는 자생하고 있거나 다양한 생물종이 풍부한 습지 등과 연결되어 생태보전이 필요한 지역
3. 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목의 집단 생육지역, 조수류 등의 집단서식지역 또는 우량농지(농업생산기반시설이 정비되어 있거나 농업생산기반 정비사업 시행예정 지역으로 편입된 농지를 말한다.이하 같다) 등으로 보전할 필요가 있는 지역
4. 개발행위로 인하여 주변의 환경ㆍ경관ㆍ미관ㆍ문화재 등이 크게 오염 손상될 우려가 있는 지역
④ 삭제 <2020.10.28>
⑤ 삭제 <2020.10.28>

법 제59조제2항제3호에 따라 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에서 시행하는 개발행위 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 군계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
1. 토지의 형질변경
가. 주거지역ㆍ상업지역 : 면적 1만제곱미터 이상 30만제곱미터 미만
나. 공업지역 : 면적 3만제곱미터 이상 30만제곱미터 미만
2. 토석채취 : 부피 3만세제곱미터 이상 50만세제곱미터 미만