곡성군 용도지역별 건폐율·용적률

① 법 제77조, 영 제84조에 따른 용도지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다. 다만, 지구단위계획구역 내의 건폐율은 지구단위계획에서 정한 바에 따른다. <개정 2017.1.9., 2025.7.14.>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하(성장관리계획을 수립한 지역의 경우 30퍼센트 이하) <개정 2017.1.9., 2021.12.03.>
17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하(성장관리계획을 수립한 지역의 경우 30퍼센트 이하) <개정 2017.1.9., 2021.12.03.>
19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하(성장관리계획을 수립한 지역의 경우 50퍼센트 이하) <개정 2021.12.03.>
20. 농림지역 : 20퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하
② 그 밖의 용도지구ㆍ구역 등의 건폐율은 영 제84조제4항 각 호를 따른다. <개정 2017.1.9.>
③ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제52조 및 같은 법 시행령 제30조제2항의 규정에 따라 일반주거지역ㆍ준주거지역 및 준공업지역에 위치한 시장의 건폐율은 70퍼센트 이하의 범위에서, 상업지역에 위치한 시장의 건폐율은 90퍼센트 이하로 한다. 이 경우 주변의 교통ㆍ경관ㆍ미관ㆍ일조ㆍ채광 및 통풍 등에 미치게 될 영향을 고려하여야 한다. <개정 2021.12.03.>
④ 영 제84조제6항제7호에 따라  자연녹지지역의 학교(「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교 및 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교를 말한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 학교는 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다. <신설 2017.10.11.>
1. 기존 부지에서 증축하는 경우일 것 <신설 2017.10.11.>
2. 학교 설치 이후 개발행위 등으로 해당 학교의 기존 부지가 건축물, 그 밖의 시설로 둘러싸여 부지 확장을 통한 증축이 곤란한 경우로서 해당 군계획위원회의 심의를 거쳐 기존 부지에서의 증축이 불가피하다고 인정될 것 <신설 2017.10.11., 개정 2021.12.03.>
3. 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교의 경우 「대학설립ㆍ운영 규정」 별표 2에 따른 교육기본시설, 지원시설 또는 연구시설의 증축일 것 <신설 2017.10.11.>
⑤ 영 제84조제5항에 따라 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우 해당 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트까지 건폐율을 낮출 수 있다. <개정 2017.1.9., 2017.10.11.>
⑥ 영 제84조제6항 각 호에해당하는 건축물의 경우에는 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 따른다. <개정 2017.1.9., 2017.10.11.>
1. 준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역의 방화지구 안에 있는 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물의 건폐율은 90퍼센트 이하로 한다.
2. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역의  …

① 영 제85조제1항에 따른 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다. 다만, 지구단위계획구역 내의 용적률은 지구단위계획에서 정한 바에 따른다.
1. 제1종전용주거지역 : 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 1,500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 1,300퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 900퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 1,100퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 350퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 80퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 100퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 100퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하 (성장관리계획을 수립한 지역의 경우 125퍼센트 이하) <개정 2021.12.03.>
20. 농림지역 : 80퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하
② 제1항의 규정에도 불구하고 영 제85조제3항에 따라 제1항제1호부터 제6호까지의 지역에서는 제1항에 따른 용적률의 20퍼센트까지 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 임대의무기간이 8년 이상인 경우에 한정한다)의 추가건설을 허용할 수 있다. <개정 2017.1.9.>
③ 제1항의 규정에도 불구하고 영 제85조제5항에 따라 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우 제1항제1호부터 제13호까지의 용도지역에서는 해당 용적률의 120퍼센트 이하로 완화하여 적용할 수 있다.
④ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」제29조제2항에 따라 일반주거지역ㆍ준주거지역에 위치한 시장의 용적률을 500퍼센트 이하로, 준공업지역에 위치한 시장의 용적률을 400퍼센트 이하로 한다. <개정 2021.12.03.>
⑤ 그 밖의 용도지구ㆍ구역 등의 용적률은 영 제85조제6항 각 호를 따른다.
⑥ 준주거지역ㆍ중심상업지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역 또는 준공업지역 안의 건축물로서 영 제85조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 건축물의 용적률은 경관ㆍ교통ㆍ방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 그 용적률을 제1항 각 호에서 정한 용적률의 120퍼센트 이하로 할 수 있다.
⑦ 영 제85조제8항 각 호의 지역ㆍ지구 또는 구역 안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우 해당 건축물에 대한 용적률은 (1+0.3α)/(1-α)×(제37조제1항 각 호에 따른 해당 용적률) 식으로 산출한다. 이 경우 α는 공공시설 제공면적을 공공시설 제공 전 대지면적으로 나눈 비율을 말하며, 산출된 용적률은 제37조제1항 각 호에 의한 해당 용적률의 200퍼센트 이하로 한다. <개정 2021.12.03.>
⑧ <삭제 2017.1.9.>

영 제55조제1항 단서에 따라 관리지역 및 농림지역에서의 토지의 형질변경으로서 개발행위를 허가할 수 있는 규모는 다음 각 호와 같다.
1. 보전관리지역 : 3만제곱미터 미만
2. 생산관리지역 : 3만제곱미터 미만
3. 계획관리지역 : 3만제곱미터 미만
4. 농림지역 : 3만제곱미터 미만

① 군수는 영 별표 1의2제1호에 따라 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 한하여 개발행위를 허가할 수 있다. <개정 2017.1.9.>
1. 입목축적은 「산지관리법 시행령」 제20조제6항에 적합하여야 한다. (임상의 상정방법은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」(이하 “시행규칙” 이라 한다) 제10조의2에 규정된 방법으로 한다) <개정 2017.10.11.>
2. 평균 경사도가 18도 미만인 토지. 다만, 평균 경사도가 18도 이상인 토지에 대하여는 군계획위원회의 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다.(경사도의 산정방법은 시행규칙 제10조의2에 규정된 방법으로 한다) <개정 2017.1.9., 2017.10.11., 2021.12.03.>
3. 「도로법」에 의한 도로와 「농어촌도로정비법」에 따른 농어촌도로의 노면표고로부터 표고차가 50미터 미만에 위치한 토지. 다만, 표고가 50미터 이상인 토지에 대하여는 군계획위원회의 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2017.1.9., 2017.10.11., 2021.12.03.>
4. 산사태 발생이력이 없고, 산사태 위험등급 1ㆍ2등급에 해당되지 아니한 토지. 다만, 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제27조의2에 따른 주민이 참여하는 주민참여형 설비(「신ㆍ재생에너지 공급의무화제도 및 연료 혼합의무화제도 관리ㆍ운영지침」 별표 2의 비고 제16호에 따른 주민참여율이 일정비율 이상인 설비를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 적용되는 토지의 산사태 위험등급은 「산지관리법 시행령」 별표 3의2를 따른다.<신설 2021.3.19. 개정 2023.12.27.>
② 제1항은 제17조 및 제20조에 따라 개발행위를 허가하는 경우에는 적용하지 아니한다.
③ 제1항제2호에도 불구하고 발전시설에 대한 경사도는 평균 경사도가 15도 미만인 토지로 한다. 다만, 주민참여형 설비에 적용되는 경사도는 「산지관리법 시행령」 별표 3의2를 따른다.<신설 2021.12.03. 개정 2023.12.27.>

<신설 2025.7.14.>
① 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 부지는 도시ㆍ군계획도로 또는 시ㆍ군도, 농어촌도로에 접속하는 것을 원칙으로 하며, 위 도로에 접속하지 않은 경우 진입도로의 폭은 개발규모가 5천제곱미터 미만은 4미터 이상, 5천제곱미터 이상 3만제곱미터 미만은 6미터 이상, 3만제곱미터 이상은 8미터 이상을 확보하여야 한다. 다만  다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 현황도로를 이용하여 개발행위를 할 수 있다.
1. 부지면적 1천제곱미터 이내의 단독주택 및 제1종근린생활시설
2. 부지면적 3천제곱미터 이내의 동ㆍ식물관련 및 농업용시설
3. 부지면적 3천제곱미터 이내의 토지 위 태양광발전시설
② 건축물의 건축 시 하나의 필지를 임의 구획하거나 필지 분할이 완료된 시기로부터 3년 이내의 인접된 필지로 신청된 개발행위는 동일인이 아님에도 불구하고 동일사업으로 간주하며, 동ㆍ식물관련시설 및 농업용 시설 개발규모는 개발 시기에 관계없이 인접된 필지에 유사한 목적의 동일인의 건축물이 있을 경우 이를 합산하여 개발규모를 산정하며, 태양광발전시설의 개발규모는 개발 시기에 관계없이 인접된 필지에 유사한 목적의 동일인의 공작물이 있을 경우 이를 합산하여 개발규모를 산정한다.
③ 경지 정리된 우량농지 중앙 부근이나 농업용지 단지 내에 최초 신축하는 축사 등 주변 토지이용계획과 부합되지 않은 동ㆍ식물관련시설 및 농업용 시설은 입지를 제한할 수 있다.
④ 소음, 악취 등 주변 생활권에 환경적 영향을 미치는 개발행위에 대하여는 주변 토지소유자나 인근 마을에 사전설명회를 요청할 수 있다.
⑤ 축사의 부속시설로써의 퇴비사 건축은 지역여건이나 사업특성을 고려하여 군계획위원회 심의를 거쳐 진입도로 폭 규정을 완화하여 적용할 수 있다.
⑥ 우량농지 조성(농지개량행위)을 위한 개발행위는 진입도로 제한을 받지 않으며, 영농을 위한 농기계 등의 출입이 필요한 농지의 경우 경작을 위한 도로 확보를 요청할 수 있다.
⑦ 도시지역(자연환경보전지역 제외)과 계획관리지역의 개간은 개발행위를 받아야 하며, 개발규모에 관계없이 현황도로 이상을 진입도로로 하여 개발행위를 할 수 있으며, 개간을 시행한 토지는 5년간 농업 이외의 용도로 사용할 수 없다.
⑧ 토석채취 등 개발행위 진입도로는 유효너비 4미터 이상의 도로가 도시ㆍ군계획도로 또는 시ㆍ군도, 농어촌도로와 접속하여야 하며, 인근 도로의 교통량, 경사도, 토지이용계획 등 지역 여건에 따라 진입도로의 폭은 6미터 이내로 강화 적용할 수 있다.
⑨ 토석채취 또는 토석채취 이외의 개발행위로 인해 부수적으로 생산되어 반출ㆍ반입되는 토량이 1천세제곱미터 이상일 경우 반출ㆍ반입계획서를 첨부하여야 한다.
⑩ 토석채취로 인하여 생활환경 등에 영향을 받을 수 있는 인근지역에 대하여 사전설명을 요청할 수 있다.
⑪ 개발행위허가 대상별 세부기준을 적용함이 현저하게 불리하거나 부당한 경우 허가권자는 지역여건이나 사업특성을 고려하여 군계획위원회 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다.

① 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 허가를 받은 자의 의견을 들은 후(허가받은 자가 행방불명되었거나 특별한 사유로 의견을 들을 수 없는 경우에는 그러하지 아니한다) 개발행위허가의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 취할 수 있다. <개정 2016.5.31., 2017.1.9., 2018.3.21.>
1. 법 제56조에 따라 개발행위허가 또는 변경허가를 받고 그 허가받은 사업기간 동안 개발행위를 완료하지 아니한 경우 <신설 2016.5.31., 신설 2018.3.21.>
[제1호의2에서 이동<2018.3.21.>]
1의2 <삭제 2018.3.21.>
[종전 제1호의2는 제1호로 이동<2018.3.21.>]
2. 허가를 받은 자가 정당한 사유없이 허가조건을 이행하지 아니하는 경우 <개정 2016.5.31., 신설 2018.3.21.>
3. <삭제 2018.3.21.>
4. <삭제 2018.3.21.>
5. <삭제 2018.3.21.>
② 제1항제1호의 사유 때문에 개발행위허가를 취소하고자 하는 경우 허가받은 자가 정당한 이유를 들어 기간연장을 요청하는 때에는 연장할 수 있다.<개정 2016.5.31., 2018.3.21.>

군수는 법 제59조제2항제3호에 따라 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에서 시행하는 개발행위 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 군계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. <개정 2017.1.9.>
1. 토지의 형질변경
가. 주거지역ㆍ상업지역 : 면적 1만제곱미터 이상
나. 공업지역 : 면적 3만제곱미터 이상
2. 토석채취 : 부피 3만세제곱미터 이상

영 제57조제1항제1호의2다목에 따라 군계획위원회의 심의를 받지 아니하는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
2. 「건축법 시행령」별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」제16조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
3. 「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설
4. 「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 차목ㆍ타목 및 파목의 시설은 제외한다)
5. 「건축법 시행령」별표 1 제18호가목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 건축물로 한정한다)와 같은 표 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(다목 및 라목은 제외한다) 중 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경을 수반하는 시설(자연환경보전지역에 있는 시설은 제외한다)
6. 기존 부지면적의 100분의 5 이하의 범위에서 증축하려는 건축물