인천광역시 용도지역별 건폐율·용적률

<개정 2018-04-19> 
① 영 제84조제1항에 따라 용도지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 비율 이하로 한다. <개정 2010-02-22, 2014-05-26> <개정 2019-02-20 시행 2019-09-01>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 <개정 2009-01-12>
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트
6. 준주거지역 : 60퍼센트
7. 중심상업지역 : 80퍼센트
8. 일반상업지역 : 70퍼센트
9. 근린상업지역 : 70퍼센트
10. 유통상업지역: 70퍼센트
11. 전용공업지역 : 70퍼센트
12. 일반공업지역 : 70퍼센트
13. 준공업지역: 70퍼센트 
[전문개정 2009-11-09] <개정 2019-02-20 시행 2019-09-01>
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트
17. 보전관리지역 : 20퍼센트
18. 생산관리지역 : 20퍼센트
19. 계획관리지역 : 40퍼센트
20. 농림지역 : 20퍼센트
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트
② 영 제84조제4항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구ㆍ용도구역 등의 건폐율은 다음 각 호에서 정하는 비율 이하로 한다. <개정 2010-02-22, 2014-01-09, 2014-05-26, 2016-05-19>
1. 취락지구: 50퍼센트(다만, 육지와 연결되지 아니한 도서지역의 경우는 60퍼센트)
2. 개발진흥지구: 다음 각 목에서 정하는 비율
가. 도시지역 외의 지역에 지정된 경우: 40퍼센트
나. 자연녹지지역에 지정된 경우: 30퍼센트
3. 수산자원보호구역 : 30퍼센트
4.「자연공원법」에 따른 자연공원: 40퍼센트 <개정 2015-12-28>
5.「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지 : 70퍼센트
6. 공업지역안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지ㆍ일반산업단지ㆍ도시첨단산업단지 및 같은 법률 제2조제12호에 따른 준산업단지 : 80퍼센트
③영 제84조제5항에 따라 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 정한 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트까지로 한다. <개정 2010-02-22, 2015-09-30, 2016-05-19>
④ 제1항에도 불구하고 영 제84조제6항제1호에 따라 준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역ㆍ준공업지역 중 방화지구의 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물의 건폐율은 80퍼센트 이하로 한다. 
<개정 2010-02-22, 2014-05-26, 2016-05-19> <개정 2020.06.02.>
⑤ 제1항에도 불구하고 영 제84조제6항제3호에 따라 자연녹지지역의 창고시설 또는 연구소(자연녹지지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것으로서 기존 부지에서 증축하는 경우만 해당한다)은 40퍼센트의 범위에서 최초 건축허가 시 그 건축물에 허용된 건폐율로 한다. <신설 2009-01-12> <개정 2009-10-05><개정 2015-12-28><개정 2016-05-19>
⑥ 제1항에도 불구하고 영 제84조제6항제5호에 따라 녹지지역ㆍ보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역에서의「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰,「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 지정문화유산 또는 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 …

① 영 제85조제1항에 따라 용도지역안에서의 용적률은 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 비율 이하로 한다. <개정 2010-02-22>
1. 제1종전용주거지역 : 80퍼센트
2. 제2종전용주거지역 : 120퍼센트
3. 제1종일반주거지역 : 200퍼센트
4. 제2종일반주거지역 : 250퍼센트
5. 제3종일반주거지역 : 300퍼센트
6. 준주거지역 : 500퍼센트(다만, 순수 주거용 공동주택의 경우에는 300퍼센트) <개정 2006-04-17>
7. 중심상업지역 : 1300퍼센트
8. 일반상업지역 : 1000퍼센트
9. 근린상업지역 : 700퍼센트
10. 유통상업지역 : 800퍼센트
11. 전용공업지역 : 300퍼센트
12. 일반공업지역 : 350퍼센트
13. 준공업지역: 400퍼센트 
[전문개정 2009-11-09] <개정 2019-02-20 시행 2019-09-01>
14. 보전녹지지역 : 50퍼센트
15. 생산녹지지역 : 80퍼센트
16. 자연녹지지역 : 80퍼센트 <개정 2012-10-02> <개정 2018-04-19>
17. 보전관리지역 : 80퍼센트
18. 생산관리지역 : 80퍼센트
19. 계획관리지역 : 100퍼센트
20. 농림지역 : 80퍼센트
21. 자연환경보전지역 : 80퍼센트
② 제1항에도 불구하고 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 건축물인 도시계획시설은 영 제85조제1항 각 호의 범위안에서 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다. <개정 2010-02-22>
③ 영 제85조제6항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구ㆍ용도구역 등의 용적률은 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 비율 이하로 한다. <개정 2006-11-20, 개정 2010-02-22, 2014-05-26>
1. 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 100퍼센트
2. 수산자원보호구역 : 80퍼센트
3.「자연공원법」에 따른 자연공원: 80퍼센트(다만, 「자연공원법」에 의한 공원자연환경지구의 경우에는 100퍼센트 이하로 한다) <개정 2015-12-28>
4.「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호라목에 따른 농공단지(도시지역외의 지역에 지정된 농공단지에 한한다): 150퍼센트 <개정 2015-12-28>
④ 제1항에도 불구하고 준주거지역 및 상업지역에서 주거복합건축물과 생활숙박시설,「주택법 시행령」 제4조에 따른 준주택의 용적률은 별표 2에 따른다. <개정 2019-02-20 시행 2019-09-01> <개정 2021.2.23., 2024.9.25.>
⑤ 제1항과 제4항에도 불구하고 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제51조와 같은 법 시행령 제29조에 따른 일반주거지역 및 준주거지역에 위치한 전통시장의 용적률은 500퍼센트 이하로 한다.<개정 2006-04-17, 2009-01-12, 개정 2011-01-10>
⑥ 영 제85조제8항 각 호의 지역ㆍ지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률을 제1항과 제4항 및 제15항에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 다음 기준에 의하여 산출되는 비율 이하로 한다. 다만, 주거복합건축물(기숙사와 주택 외의 용도가 복합된 건축물은 제외한다)은 제외한다. <개정 2006-04-17, 2006-11-20, 2009-01-12, 2010-02-22, 2014-01-09, 2014-05-26, 2019.11.7.>
완화할 수 있는 용적률 ＝ 제1항과 제4항 및 제15항에 따라 적용되는 용적률 ＋ [1.5 × (공공시설부지로 제공하는 면적 × 공공시설 제공 부지의 용적률) ÷ 공공시설부지 제공 후의  …

① 영 제72조제2항에 따른 자연경관지구안에서 건축하는 건축물의 건폐율은 20퍼센트를 초과할 수 없다. 다만, 일반주거지역ㆍ준주거지역에 지정된 경관지구안에서 건축하는 건축물의 건폐율은 40퍼센트 이하로 한다. <개정 2010-02-22>
② 수변특화경관지구안에서의 건축하는 건축물의 건폐율은 50퍼센트를 초과할 수 없다. <개정 2018-04-19>
③  경관지구안에 건축하는 건축물의 높이는 경관지구의 세분에 따라 다음 각 호와 같으며, 건축물의 높이 산정방법은 「건축법」에서 정하는 바에 따른다. <개정 2018-04-19, 2025.7.18.>
1. 자연경관지구안에 건축하는 건축물의 높이는 4층 이하로써 14미터를 초과하여서는 아니된다. <개정 2018-04-19>
2. 수변특화경관지구안에 건축하는 건축물의 높이는 5층 이하로써 17미터를 초과하여서는 아니된다. 다만, 자연여건 등에 의하여 수변의 경관유지에 지장이 없거나 토지이용을 높일 필요가 있는 지역으로서 해당 도시계획위원회의 심의를 거치는 경우에는 7층 이하로써 높이는 17미터에 30퍼센트를 더한 높이까지 건축할 수 있다. <개정 2018-04-19>
④ 경관지구 안에서 건축물을 건축할 때에는 다음 각 호의 조경면적을 확보하여야 하고 그 부분에 대하여 식수 등 조경에 필요한 조치를 하여야 하며 조경면적의 산정은「건축법」 제42조를 준용한다. 다만,「건축법」 등 규정에 따라 조경 등의 조치를 하지 않아도 되는 건축물과 학교건축물의 수직 증축에 있어서는 그러하지 아니하다. <개정 2010-02-22>
1. 자연경관지구는 대지면적의 40퍼센트 이상
2. 수변특화경관지구는 대지면적의 30퍼센트 이상 <개정 2018-04-19>
⑤ 영 제72조제2항에 따라 경관지구 안에서 「건축법」 제46조제2항에 따라 건축선이 지정된 경우에는 건축선 후퇴 부분에 공작물(가설건축물 포함)ㆍ담장ㆍ계단ㆍ주차장ㆍ화단 및 그 밖에 경관에 장애가 되는 시설물을 설치하거나 차량을 주차해서는 안된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 설치할 수 있다. <신설 2019-02-20 시행 2019-04-19>, <개정 2024.9.25.>
1. 허가권자가 차량의 진ㆍ출입 등을 금지하기 위해 설치하는 볼라드ㆍ돌의자 및 그 밖에 이와 유사한 시설물
2. 조경을 위해 식재하는 수목
3. 허가권자가 보행자의 편익 또는 가로경관 향상을 위하여 공간이용계획을 수립하여 해당 도시계획위원회의 심의를 거친 시설물
4. 공공보도의 보행환경 개선과 도시경관 향상을 위하여 설치하는 지하보도와 도시철도의 출입구 및 환기구 등의 시설물

「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 시행령」 제11조의2에 따라 경제자유구역 안에서의 건폐율 또는 용적률은 제64조에서 정한 건폐율 또는 제65조에서 정한 용적률의 100분의 150 이하(건폐율의 최대한도는 80퍼센트를 초과할 수 없다)로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다. <개정 2021.2.23.>
1. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제11조제1항제16호에 따라 용도지역이 변경되는 경우
2. 제64조제17항 및 제65조제15항에 따른 준공업지역의 단독주택ㆍ공동주택 및 준주택(다른 용도와 복합된 단독주택ㆍ공동주택 및 준주택을 포함한다)
3. 제65조제4항에 따른 준주거지역 및 상업지역의 주거복합건축물, 생활숙박시설 및 준주택(다른 용도와 복합된 생활숙박시설 및 준주택을 포함한다)

[전문개정 2009-01-12] [전문개정 2019-02-20 시행 2019-09-01]

① 영 제85조제7항에 따라 준주거지역ㆍ중심상업지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역 또는 준공업지역 안의 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 용적률은 경관ㆍ교통ㆍ방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 제65조제1항에 따른 해당 용도지역의 용적률의 120퍼센트 이하로 할 수 있다. 다만, 주택ㆍ생활숙박시설 및 준주택(다른 용도와 복합된 주택ㆍ생 활숙박시설 및 준주택을 포함한다)은 제외한다. 
<개정 2019-02-20 시행 2019-09-01> <개정 2021.2.23.>
1. 공원ㆍ광장(교통광장은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ하천 그 밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지안의 건축물이나 공원ㆍ광장ㆍ하천 그 밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지안의 건축물
2. 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지안의 건축면적이 1천제곱미터 이상인 건축물
[전문신설 2014-11-06]
② 제1항에 따른 용적률 완화와 다른 법령 및 이 조례의 다른 규정에 따른 용적률 완화가 중복되는 경우에는 그 중 유리한 규정에 따른다. <신설 2019-02-20 시행 2019-09-01>

영 제55조제1항 단서에 따라 관리지역 및 농림지역에서의 토지의 형질변경으로서 개발행위를 허가할 수 있는 규모는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2011-01-10>
1. 보전관리지역 : 1만제곱미터 미만 <개정 2017-09-25>
2. 생산관리지역 : 2만제곱미터 미만 <개정 2017-09-25>
3. 계획관리지역 : 3만제곱미터 미만
4. 농림지역 : 3만 제곱미터 미만 <개정 2009-01-12>

① 영 제57조제1항제1의2호다목에 따라 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물 중 연면적이 3천제곱미터 미만과 토지형질변경 신청면적이 5천제곱미터 미만인 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 제외한다. <개정 2014-01-09, 2014-10-06> <개정 2020.06.02., 2024.9.25.>
1. 「건축법 시행령」별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
2. 「건축법 시행령」별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
3. 「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설
4. 「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 거목, 너목 더목 및 러목의 시설은 제외한다)
<개정 2014-10-06> <개정 2022.10.12.>
5.「건축법 시행령」 별표 1 제10호가목의 학교 중 유치원(부지면적이 1,500제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에서 설치하는 경우는 제외한다) <신설 2017-07-17>
6.「건축법 시행령」 별표 1 제11호가목의 아동 관련 시설(부지면적이 1,500제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에서 설치하는 경우는 제외한다) <신설 2017-07-17>
7.「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목의 노인복지시설(「노인복지법」 제36조에 따른 노인여가복지시설로서 부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에서 설치하는 경우는 제외한다) <신설 2017-07-17>
8.「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 경우로서 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다)
9.「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(같은 호 다목ㆍ라목의 시설이 포함되지 않은 경우로서 부지면적이 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다)
10. 기존 부지면적의 100분의 10(여러 차례에 걸쳐 증축하는 경우에는 누적하여 산정한다) 이하의 범위에서 증축하려는 건축물 
[제6호에서 이동, 2017-07-17]
11. 제1호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 설치하는 진입도로(도로 연장이 50미터를 초과하는 경우는 제외한다)
② 영 제57조제1항제1의2호라목에 따라 조례 제19조의3에 따른 집단화 유도 요건을 모두 갖춘 건축물을 건축하려는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 제외한다.

[본조신설 2011-01-10]

[전문개정 2012-10-02]

① 영 별표1의2 제1호가목(3)에 따라 시장은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 한하여 개발행위를 허가할 수 있다. <개정 2009-01-12> <개정 2011-01-10> <개정 2016-12-30>
1. 개발행위허가대상 토지의 평균입목축적비율(해당 군ㆍ구의 헥타르당 평균입목축적 대비 개발행위허가대상 토지의 헥타르당 평균입목축적의 비율을 말한다)이 다음 각 목 미만인 경우. 다만, 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목축적 산정 시 이를 산입하지 아니한다. <개정 2007-11-05, 2015-09-30> <개정 2016-12-30>
가. 도시지역: 70퍼센트
나. 관리지역
1) 보전관리지역 및 생산관리지역: 100퍼센트
2) 계획관리지역: 130퍼센트
다. 농림지역 및 자연환경보전지역: 100퍼센트
2. 개발행위허가대상 토지의 평균경사도가 다음 각 목 미만인 경우 <개정 2016-12-30>
가. 도시지역: 17도
나. 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역: 20도
3. 개발행위허가대상 토지가 기준지반고(해발 0미터)를 기준으로 65미터 미만에 위치하는 경우(도시지역에 한하여 적용)
② <삭제 2016-12-30>
③ 제1항에도 불구하고 허가권자가 공익상 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 토지의 형질변경이나 토석채취의 허가를 할 수 있다. <개정 2011-01-10, 2012-10-02, 2014-05-26> <개정 2016-12-30>
④ 영 별표 1의2 제1호마목(3)에 따라 건축물의용도ㆍ규모(대지규모를 포함한다)ㆍ층수ㆍ주택호수 등에 따른 도로의 너비 또는 교통소통에 관한 기준은 별표 6과 같다. 다만, 도시지역의 경우 지형적조건 등에 따른 도로의 구조와 너비는 「건축법」에 따른다. <신설 2012-10-02>

<삭제 2016-09-29>

법 제59조제2항제3호에 따라 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에서 시행하는 개발행위중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.<개정 2006-04-17, 2014-01-09>
1. 토지의 형질변경
가. 주거지역ㆍ상업지역 : 면적 1만제곱미터 이상
나. 공업지역 : 면적 3만제곱미터 이상
2. 토석채취 : 부피 3만세제곱미터 이상

시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발행위에 대하여는 해당 도시계획위원회의 자문을 거칠 수 있다. 다만, 법 제59조에 따라 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 개발행위는 그러하지 아니하다. <개정 2014-01-09>
1. 면적이 1천제곱미터 이상인 토지의 형질변경
2. 부피가 1천세제곱미터 이상인 토석채취
3. 물건을 쌓아놓는 면적이 1천제곱미터 이상인 토지에 물건을 쌓아놓는 행위

영 제59조의2제4항에 따라 개발행위복합민원 일괄협의회의 운영 등에 필요한 사항은 「민원 처리에 관한 법률 시행령」 제36조를 준용한다. 이 경우 “민원실무심의회”를 “개발행위복합민원 일괄협의회”로 본다.

[본조신설 2020.06.02.]