시흥시 용도지역별 건폐율·용적률

영 제84조제1항에 따른 용도지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다.
1. 제1종전용주거지역: 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역: 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역: 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역: 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역: 50퍼센트 이하
6. 준주거지역: 70퍼센트 이하
7. 중심상업지역: 90퍼센트 이하
8. 일반상업지역: 80퍼센트 이하
9. 근린상업지역: 70퍼센트 이하
10. 일반공업지역: 70퍼센트 이하
11. 준공업지역: 70퍼센트 이하
12. 보전녹지지역: 20퍼센트 이하
13. 자연녹지지역: 20퍼센트 이하

① 영 제85조제1항에 따른 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다.
1. 제1종전용주거지역: 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역: 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역: 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역: 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역: 300퍼센트 이하
6. 준주거지역: 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역: 1,500퍼센트 이하
8. 일반상업지역: 1,300퍼센트 이하
9. 근린상업지역: 900퍼센트 이하
10. 일반공업지역: 350퍼센트 이하
11. 준공업지역: 400퍼센트 이하
12. 보전녹지지역: 80퍼센트 이하
13. 자연녹지지역: 100퍼센트 이하
② 제1항에도 불구하고 상업지역 안에서 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)을 건축하는 경우의 해당 용적률은 건축물 연면적 합계에 대한 주거용 비율에 따라 별표 14에서 정하는 바에 따른다.
③ 제1항에도 불구하고 제1항제1호부터 제6호까지에 해당하는 지역에서「공공주택 특별법 시행령」 제2조에 따른 공공임대주택 또는 임대의무기간이 8년 이상인 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 민간임대주택을 건설하는 경우, 제1항제1호부터 제6호까지에 따른 용적률의 120퍼센트 이내에서 용적률을 완화할 수 있다. <개정 2024. 4. 9.>
④ 제3항의 규정은 영 제46조제9항 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 이를 적용하지 않는다.
⑤ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제51조 및 같은 법 시행령 제29조제2항에 따라 시장정비구역이 일반주거지역 및 준주거지역에 위치한 경우 용적률은 500퍼센트 이하로, 시장정비구역이 준공업지역에 위치한 경우 시장의 용적률은 400퍼센트 이하로 한다.
⑥ 영 제85조제3항제6호에 따라 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 부지에 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제36조제3항 전단에 따른 감염병관리시설을 설치하는 경우로서 영 제85조제3항제6호 각 목의 요건을 갖춘 경우 영 제85조제1항 각 호에 따른 용도지역별 용적률의 120퍼센트 이하의 범위에서 용적률을 완화할 수 있다. <신설 2024. 4. 9.>

① 영 제46조제1항에 따른 공공시설등의 부지란 영 제2조제1항제1호부터 제5호까지(다만, 제3호의 시설은 수도시설에 한한다)의 시설을 설치하는 부지를 말한다.
② 영 제46조제1항제2호에 따른 공공시설등 설치비용 및 이에 상응하는 부지 가액의 산정 방법은 다음 각 호와 같다.〈신설 2026. 4. 2.〉
1. 공공시설등의 설치비용과 부지 가액의 산정은 원칙적으로 지구단위계획 수립 시점을 기준으로 함. 다만, 건축물의 특성, 기부채납의 시기 등을 고려하여 필요하다고 인정되는 경우에는 건축허가 시점을 기준으로 할 수 있음.
2. 공공시설등 설치비용은 건축물 시설의 경우 「수도권정비계획법」에 따라 국토교통부장관이 매년 고시하는 표준건축비를 기준으로 산정하고, 건축물 이외의 시설물(구조물 등)의 경우 시설 설치에 필요한 재료비, 노무비, 경비 등을 고려하여 산정된 총 공사비를 기준으로 산정함.
3. 부지 가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 함.
③ 영 제46조제2항에 따라 반환금을 반환하는 경우에는 영 제46조제1항제1호 각 목의 비율에 따라 건페율ㆍ용적률ㆍ높이제한을 완화할 수 있다.
④ 영 제46조제11항 후단에서 “조례로 정하는 비율”이란 10퍼센트를 말한다.〈신설 2022. 8. 10〉

① 영 제84조제4항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구ㆍ용도구역 등의 건폐율은 다음 각 호와 같다. <개정 2026. 8. 20.>
1. 취락지구: 60퍼센트 이하
2. 공업지역 안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목 및 나목에 따른 국가산업단지 및 일반산업단지: 80퍼센트 이하
② 영 제84조제6항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 경우에는 제1항에도 불구하고 그 건폐율은 다음 각 호와 같다.
1.준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역ㆍ준공업지역 중 방화지구의 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물 중 도시계획조례로 정하는 건축물로 하고 도시계획조례가 정하는 건폐율은 80퍼센트 이하로 한다.
2. 녹지지역 건축물로서 법 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해 예방시설을 설치하는 건축물의 경우 제30조 각 호에 따른 해당 용도지역별 건폐율의 150퍼센트 이하로 한다.

영 제84조제5항에 따라 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮출 필요가 있는 경우 해당 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트까지 건폐율을 낮출 수 있다. <개정 2026. 8. 20.>

① 영 제84조제6항제5호에 따른 녹지지역의 기존 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.〈개정 2021. 9. 30〉
1. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰
2. 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 지정문화유산, 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 국가등록문화유산 또는 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 천연기념물등 <개정 2026. 8. 20.>
3. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥
② 자연녹지지역의 학교(「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교 및 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교를 말한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 학교의 건폐율은 30퍼센트로 한다.
1. 기존 부지에서 증축하는 경우일 것
2. 학교 설치 이후 개발행위 등으로 해당 학교의 기존 부지가 건축물, 그 밖의 시설로 둘러싸여 부지 확장을 통한 증축이 곤란한 경우로서 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 기존 부지에서의 증축이 불가피하다고 인정될 것
3. 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교의 경우 「대학설립ㆍ운영 규정」 별표 2에 따른 교육기본시설, 지원시설 또는 연구시설의 증축일 것
③ 자연녹지지역에 설치되는 도시계획시설 중 유원지의 건폐율은 30퍼센트를 초과해서는 안 되며, 공원의 건폐율은 20퍼센트를 초과해서는 안 된다.
④ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제52조 및 같은 법 시행령 제30조에 따른 시장정비구역이 일반주거지역 및 준주거지역에 위치한 경우 건폐율은 70퍼센트 이하로, 시장정비구역이 상업지역에 위치한 시장의 건폐율은 90퍼센트 이하로 한다.
⑤ 영 제84조제6항제8호 각 목의 요건을 충족한 자연녹지지역의 주유소 또는 액화석유가스 충전소의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.〈신설 2021. 9. 30〉

영 제85조제7항에 따라 준주거지역ㆍ중심상업지역ㆍ일반상업지역ㆍ일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관ㆍ교통ㆍ방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 용적률을 다음 각 호의 규정에 따라 산정한 비율 이하로 할 수 있다.
1. 공원ㆍ광장(교통광장은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ하천 그 밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지 안의 건축물이나 공원ㆍ광장ㆍ하천 그 밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지안의 건축물: 제34조제1항 각 호에 해당하는 용적률에 120퍼센트를 곱한 비율
2. 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지 안의 건축면적이 1천제곱이터 이상인 건축물: 제34조제1항 각 호에 해당하는 용적률에 120퍼센트를 곱한 비율

① 영 제85조제8항에 따라 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업을 시행하기 위한 정비구역 또는 상업지역 안에서 건축주가 해당 건축물이 있는 대지면적의 일부를 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천 등의 공지를 설치ㆍ조성하여 제공하는 경우 해당 건축물에 대한 용적률은 제35조 각 호에 해당하는 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 대지면적의 제공비율에 따라 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 다음의 식으로 산출된 용적률 이하로 해당 대지의 용적률을 정할 수 있다.
1. [(1+0.3×α)÷(1-α)] × (제34조 각 호에 따른 해당 용적률)
2. α는 공공시설 제공면적을 공공시설 제공 전 대지면적으로 나눈 비율
② 제1항의 규정은 상업지역이 아닌 용도지역에서 상업지역으로 용도지역이 변경 결정 또는 영 제30조제1항제2호에 따라 용적률이 낮은 상업지역에서 용적률이 높은 상업지역으로 변경 결정한 경우에는 이를 적용하지 않는다.〈개정 2021. 9. 30〉

① 영 별표 1의2 제1호가목(3)에 따라 시장은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 한정하여 개발행위를 허가할 수 있다. <개정 2026. 8. 20.>
1. 대상토지의 헥타르당 입목축적이 산림기본통계 상 우리 시 헥타르당 평균입목축적의 130퍼센트 이하인 토지. 다만, 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목축적 산정 시 이를 산입하지 않는다. <개정 2024. 12. 19.>
가. 삭제 <2024. 12. 19.>
나. 삭제 <2024. 12. 19.>
2. 경사도가 17도 미만인 토지. 다만, 경사도가 17도 이상인 토지에 대해서는 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가할 수 있다. <개정 2024. 12. 19.>
3. 삭제 <2024. 12. 19.>
② 제1항제1호의 산림기본통계는 산림청장이 가장 최근에 고시한 산림기본통계를 말하며, 산림기본통계의 발표 다음 연도부터 다시 새로운 산림기본통계가 발표되기 전까지는 산림청장이 고시하는 시ㆍ도별 평균생장률을 적용하여 해당 연도의 우리 시 헥타르당 평균입목축적을 구한다. <신설 2024. 12. 19.>
③ 토지의 경사도 및 임상 산정방법 및 기타사항은 「산지관리법」을 준용한다. <신설 2024. 12. 19.>
④ 제1항의 규정은 제20조 및 제22조의 규정에 따라 개발행위를 허가하는 경우에는 적용하지 않는다.

[제2항에서 이동 <2024. 12. 19.>]

① 법 제59조제2항제3호에 따라 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 안에서 시행하는 개발행위 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
1. 토지의 형질변경
가. 주거지역ㆍ상업지역: 면적 1만 제곱미터 이상
나. 공업지역: 면적 3만 제곱미터 이상
2. 토석채취: 부피 3만 세제곱미터 이상
② 영 제57조제1항제1호의2의 단서조항에 따라 녹지지역(보전녹지지역은 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경에 해당하지 않는 경우로 한정한다)에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 도시계획위원회의 심의를 받지 않는 경우는 다음과 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 거목, 더목 및 러목의 시설은 제외한다)
5. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호가목의 학교 중 유치원(부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
6. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호가목의 아동 관련 시설(부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
7. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목의 노인복지시설(「노인복지법」 제36조에 따른 노인여가복지시설로서 부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
8. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 경우로서 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다)
9. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(같은 호 다목ㆍ라목의 시설이 포함되지 않은 경우로서 부지면적이 660제곱미터 이내의 시설로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다)
10. 기존 부지면적의 100분의 10(여러 차례에 걸쳐 증축하는 경우에는 누적하여 산정한다) 이하의 범위에서 증축하려는 건축물 <개정 2024. 4. 9.>
11. 제1호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 설치하는 진입도로(도로 연장이 50미터를 초과하는 경우는 제외한다)
③ 제2항 각 호의 규정에 따라 도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 개발행위허가를 하는 경우로써 그 개발행위의 준공 후 해당 건축물의 용도를 변경(제2항에 따라 건축할 수 있는 건축물 간의 변경은 제외한다)하려는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거치도록 조건을 붙여야 한다.

시장은 다음 각 호에 해당하는 개발행위에 대해서는 시 도시계획위원회에 자문할 수 있다.
1. 면적이 5천 제곱미터 이상인 토지의 형질변경
2. 부피가 1천 세제곱미터 이상인 토석채취
3. 물건을 쌓아놓는 면적이 1천 제곱미터 이상인 토지에 물건을 쌓는 행위

영 제59조의2에 따른 개발행위 복합민원 일괄협의회의 구성 및 운영은 「시흥시 민원처리 규정」 제13조를 준용한다.