부천시 용도지역별 건폐율·용적률

① 법 제77조 및 영 제84조제1항에 따라 각 용도지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다.
1. 제1종전용주거지역: 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역: 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역: 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역: 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역: 50퍼센트 이하
6. 준주거지역: 60퍼센트 이하
7. 중심상업지역: 80퍼센트 이하
8. 일반상업지역: 60퍼센트 이하
9. 근린상업지역: 60퍼센트 이하
10. 유통상업지역: 60퍼센트 이하
11. 전용공업지역: 70퍼센트 이하(「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호에 따른 산업단지의 경우에는 80퍼센트 이하를 말한다)
12. 일반공업지역: 60퍼센트 이하(「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호에 따른 산업단지의 경우는 80퍼센트 이하를 말한다)
13. 준공업지역: 60퍼센트 이하(공장의 경우에는 70퍼센트 이하, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호에 따른 산업단지의 경우는 80퍼센트 이하를 말한다)
14. 보전녹지지역: 20퍼센트 이하(자연취락지구인 경우에는 30퍼센트 이하를 말한다)
15. 생산녹지지역: 20퍼센트 이하(자연취락지구인 경우에는 30퍼센트 이하를 말한다)
16. 자연녹지지역: 20퍼센트 이하(자연취락지구인 경우에는 40퍼센트 이하를 말한다)
② 제1항에도 불구하고 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제52조 및 같은 법 시행령 제30조에 따라 주거지역에 위치한 전통시장의 건폐율은 60퍼센트 이하로 하고, 상업지역에 위치한 전통시장의 건폐율은 80퍼센트 이하로 한다.
③ 제1항에도 불구하고 일반공업지역 및 준공업지역 안에서 공장 또는 공장과 공장 외의 용도를 복합하여 건축하는 경우(건축 연면적 중 공장 용도의 연면적이 50퍼센트 이상인 경우만 해당한다)의 건폐율은 70퍼센트 이하로 한다.

① 법 제78조제1항ㆍ제2항 및 영 제85조제1항에 따라 각 용도지역 안에서의 용적률은 다음 각 호와 같다. 다만, 법 제49조에 따라 지구단위계획(다른 법령에 따라 지구단위계획을 의제하는 경우를 제외한다)이 수립된 지역은 영 제85조제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도의 범위에서 해당 지구단위계획의 용적률을 따른다. <단서신설 2021.8.17.> <개정 2025.5.19.>
1. 제1종전용주거지역: 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역: 120퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역: 190퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역: 230퍼센트 이하 <개정 2024.12.18., 2025.5.19.>
5. 제3종일반주거지역: 280퍼센트 이하 <개정 2024.12.18., 2025.5.19.>
6. 준주거지역: 400퍼센트 이하
7. 중심상업지역: 1천퍼센트 이하
8. 일반상업지역: 800퍼센트 이하
9. 근린상업지역: 600퍼센트 이하
10. 유통상업지역: 600퍼센트 이하
11. 전용공업지역: 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역: 350퍼센트 이하
13. 준공업지역: 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역: 50퍼센트 이하
15. 생산녹지지역: 50퍼센트 이하
16. 자연녹지지역: 80퍼센트 이하
② 제1항에도 불구하고「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제51조 및 같은 법 시행령 제29조에 따라 일반주거지역이나 준주거지역에 위치한 시장(市場)의 용적률은 500퍼센트 이하로 한다. 다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제2조제6호에 따른 시장(市場)정비사업의 경우에는 위원회 또는 공동위원회의 심의를 거쳐 인정된 경우만 해당한다.<개정 2021.8.17.>
③ 제1항에도 불구하고 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우와 준주거지역에서 공동주택과 다른 용도를 복합하여 건축하는 경우 공동주택 부분(「주택법 시행령」제4조에 따른 준주택을 포함한다)의 용적률은 300퍼센트 이하로 한다. 다만, 위원회 심의를 거쳐 타당성이 인정된 경우에는 완화할 수 있다.
④ 제1항제7호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 상업지역에서 공동주택과 주거용 외의 용도를 복합하여 건축하는 건물의 용적률은 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 비율 이하로 한다.<개정 2021.8.17.>
1. 해당 건축물의 연면적에 대한 공동주택으로 사용되는 부분의 연면적 비율이 60퍼센트 이상 70퍼센트 이하인 경우<개정 2021.8.17.>
가. 중심상업지역: 720퍼센트
나. 일반상업지역: 600퍼센트
다. 근린상업지역: 480퍼센트
2. 해당 건축물의 연면적에 대한 공동주택으로 사용되는 부분의 연면적 비율이 50퍼센트 이상 60퍼센트 미만인 경우<개정 2021.8.17.>
가. 중심상업지역: 790퍼센트
나. 일반상업지역: 650퍼센트
다. 근린상업지역: 510퍼센트
3. 해당 건축물의 연면적에 대한 공동주택으로 사용되는 부분의 연면적 비율이 40퍼센트 이상 50퍼센트 미만인 경우<개정 2021.8.17.>
가. 중심상업지역: 860퍼센트
나. 일반상업지역: 700퍼센트
다. 근린상업지역: 540퍼센트
4. 해당 건축물의 연면적에 대한 공동주택으로 사용되는 부분의 연면적 비율이 30퍼센트 이상 40퍼센트 미만인 경우<개정 2021.8.17.>
가. 중심상업지역: 930퍼센트
나. 일반상업지역: 750퍼센트
다. 근린상업지역: 570퍼센트
5. 해당 건축물의 연면적에 대한 공동주택으로 사용되는 부분의 연면적 비율이 30퍼센트 미만인 경우<개정 2021.8.17.>
가. 중심상업지역: 1,000퍼센트
나. 일반상업지역: 800퍼센트
다. 근린상업지역: 600퍼센트
⑤ 제1항 및 제4항에도 불구하 …

① 제54조제1항에도 불구하고 준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역 중에서 방화지구 안에 있는 건축물로서 「건축법」 제51조에 따른 주요구조부와 외벽이 내화구조인 건축물의 건폐율은 80퍼센트 이하로 한다.
② 제54조제1항에도 불구하고 영 제84조제4항제2호에 따라 자연녹지지역에 지정되는 개발진흥지구의 경우 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.
③ 제54조제1항에도 불구하고 영 제84조제6항제2호에 따라 녹지지역 중 방재지구의 건축물로서 법 제37조제4항 후단에 따른 해당 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치한 건축물의 건폐율은 해당 용도지역 건폐율의 150퍼센트 이하로 한다.
④ 제54조제1항에도 불구하고 법 제77조제4항제2호 및 영 제84조제6항제3호에 따라 자연녹지지역의 창고시설 또는 연구소(자연녹지지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것으로서 기존 부지에서 증축하는 경우만 해당한다)는 40퍼센트의 범위에서 최초 건축허가 시 그 건축물에 허용된 건폐율로 완화할 수 있다.
⑤ 제54조제1항에도 불구하고 영 제84조제6항제5호에 따라 녹지지역의 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.
1.「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰
2.「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 지정문화유산, 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 국가등록문화유산 또는 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 천연기념물등 <개정 2024.6.3., 2025.5.19.>
3.「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥
⑥ 제54조제1항에도 불구하고 영 제84조제6항제7호에 따라 자연녹지지역의 학교(「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교 및 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교를 말한다)로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 학교의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.
1. 기존 부지에서 증축하는 경우일 것
2. 학교 설치 이후 개발행위 등으로 해당 학교의 기존 부지가 건축물, 그 밖의 시설로 둘러싸여 부지 확장을 통한 증축이 곤란한 경우로서 해당 위원회의 심의를 거쳐 기존 부지에서의 증축이 불가피하다고 인정될 것
3. 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교의 경우 「대학설립ㆍ운영 규정」 별표 2에 따른 교육기본시설, 지원시설 또는 연구시설의 증축일 것
⑦ 제54조제1항에도 불구하고 법 제77조제4항제3호 및 영 제84조제8항에 따라 생산녹지지역 또는 자연녹지지역에 건축할 수 있는 다음 각 호의 건축물의 경우에 그 건폐율은 60퍼센트 이하(자연녹지지역의 경우에는 40퍼센트 이하)로 한다. <개정 2024.12.18.>
1.「농지법」 제32조제1항제1호에 따른 농수산물의 가공ㆍ처리시설(다만, 시에서 생산된 농수산물의 가공ㆍ처리시설만 해당한다) 및 농수산업 관련 시험ㆍ연구시설
2.「농지법 시행령」 제29조제5항제1호에 따른 농산물 건조ㆍ보관시설
⑧ 제54조제1항에도 불구하고 영 제84조제9항에 따라 자연녹지지역에 설치하는 도시계획시설 중 유원지의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.
⑨ 삭제 <2024.12.18.>

제54조제1항에도 불구하고 법 제77조제4항제2호 및 영 제84조의2제4항에 따라 생산녹지지역, 자연녹지지역에 있는 기존 공장(해당 용도지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것만 해당한다)이 부지를 확장하여 추가로 편입되는 부지(해당 용도지역으로 지정된 이후에 확장하여 추가로 편입된 부지를 포함하며, 이하 “추가편입부지”라 한다)에 건축물을 증축(해당 용도지역으로 변경지정된 날부터 10년이 되는 날까지 증축허가를 신청하는 경우로 한정한다)하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에 그 건폐율은 40퍼센트 이하로 한다. 이 경우 추가편입부지에서 증축하려는 건축물에 대한 건폐율 기준은 추가편입부지에 대해서만 적용한다.<개정 2019.12.23., 2025.5.19.>
1. 추가편입부지의 규모가 3천제곱미터 이하로서 준공 당시의 부지면적의 50퍼센트 이내일 것
2. 위원회의 심의를 거쳐 기반시설이 충분히 설치되어 있거나 기반시설의 설치에 필요한 용지가 충분히 확보되어 있고, 주변지역의 환경오염 우려가 없다고 인정할 것 <개정 2025.5.19.>

① 영 제85조제8항에 따라 다음 각 호의 지역 또는 구역 안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공원, 광장, 도로 및 하천 등의 공공시설을 설치ㆍ조성하여 제공하는 경우에는 제57조에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 다음의 산출방법에 따라 산출하여 위원회 또는 공동위원회의 심의를 거쳐 해당 대지의 용적률을 정할 수 있다.
(산출방법: 대지의 일부를 공공시설부지로 설치ㆍ조성한 후 제공하였을 경우의 용적률 = (1+1.5α)×제57조에서 정한 용적률 <개정 2019.12.23.>
※ α는 공공시설 제공면적을 공공시설 제공 후의 대지면적으로 나눈 값)
1. 상업지역
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업을 시행하기 위한 정비구역 <개정 2024.12.18.>
② 제1항은 상업지역이 아닌 용도지역에서 상업지역으로 용도지역을 변경 결정한 경우 또는 영 제30조제1항제2호에 따라 용적률이 낮은 상업지역에서 용적률이 높은 상업지역으로 변경 결정한 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2024.12.18.>

영 제85조제11항에 따라 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에「사회복지사업법」제2조제4호에 따른 사회복지시설을 설치하여 기부채납 할 경우에는 기부하는 시설의 연면적의 2배 이하의 범위에서 추가 건축을 허용할 수 있다. 다만, 해당 용적률은 다음 각 호의 기준을 초과할 수 없다.<개정 2019.12.23.>
1. 제57조에 따른 해당 용적률의 120퍼센트
2. 영 제85조제1항에서 정한 용도지역별 용적률의 최대한도

① 시장은 영 별표 1의2 제1호가목(3)에 따라 토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근 도로의 높이, 배수 등을 참작하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 한정하여 개발행위를 허가할 수 있다.
1. 임상(林相)의 경우 개발행위허가 대상토지의 헥타아르 당 입목축적이 산림기본통계 상 헥타아르 당 시 평균 입목축적의 50퍼센트(녹지지역은 40퍼센트를 말한다)이하 일 것. 이 경우 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목축적에 포함하지 아니한다.
2. 경사도가 15도 이하인 토지
3. 표고가 75미터(녹지지역은 65미터를 말한다) 이하인 토지
② 이미 조성이 완료된 기존 대지에서의 형질변경에는 제1항을 적용하지 아니한다. 이 경우 “조성이 완료된 기존 대지”란 관계 법령에 따라 적법하게 조성된 지목이 “대”인 토지로서 도로 등 기반시설의 설치가 완료되어 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 토지를 말한다.
③ 산지지역(「산지관리법」 제2조제1호에 따른 산지를 말한다)에서의 개발행위 허가에 대하여는 「경기도 산지지역 개발행위 개선 및 계획적 관리지침」을 따른다. 다만, 산지에서의 형질변경이나 토석채취의 경우로서 임상, 경사도, 표고에 대한 허가기준은 제1항을 적용한다. <신설 2021.8.17.>

① 법 제59조제2항제3호에 따라 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 안에서 시행하는 개발행위 중에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 위원회의 심의를 거쳐야 한다.
1. 토지의 형질변경
가. 주거지역ㆍ상업지역: 면적 1만제곱미터 이상
나. 공업지역: 면적 3만제곱미터 이상
2. 토석채취: 부피 3만세제곱미터 이상
② 영 제57조제1항제1의2호 다목에 따라 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하기 위한 660제곱미터 이내의 토지형질변경은 위원회의 심의대상에서 제외한다.
1. 「건축법 시행령」별표 1 제18호 가목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 건축물만 해당한다)
2. 「건축법 시행령」별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(다목 및 라목은 제외한다)

영 제59조의2제4항에 따른 개발행위복합민원 일괄협의회 운영 등에 관한 사항은 「부천시 민원 처리 규정」 제6조에 따른 “민원실무심의회” 운영 규정을 따른다.

[본조신설 2021.8.17.]