철원군 용도지역별 건폐율·용적률

영 제84조제1항에 따라 용도지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다.
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
20. 농림지역 : 20퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

① 영 제85조제1항에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다.
1. 제1종전용주거지역 : 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 1,500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 1,300퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 900퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 1,100퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 350퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 80퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 100퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 100퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하
20. 농림지역 : 80퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하
② 제1항에도 불구하고 제1항제1호 내지 제6호의 지역에서는 제1항에 따른 용적율의 20퍼센트 이하의 범위 안에서 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택으로서 각각 임대의 의무기간이 10년 이상인 경우에 한한다)의 추가건설을 허용할 수 있다. <개정 2025. 4. 2., 2025. 11. 12.>
③ 제2항은 영 제46조제9항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물인 군 계획시설은 영 제85조제1항 각 호의 범위 안에서 군 계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다.
⑤ 제1항에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 법 제78조제6항 전단에 따라 그 대지의 일부에 사회복지시설을 설치하여 기부하는 경우에는 기부하는 시설의 연면적의 2배 이하의 범위에서 추가 건축을 허용할 수 있다. 다만, 해당 용적률은 다음 각 호의 기준을 초과할 수 없다.
1. 제1항에 따라 철원군 계획조례로 정하는 용적률의 120퍼센트.
2. 제1항 각 호의 구분에 따른 용도지역별 용적률의 최대한도.
⑥ 영 제85조제10항제3호 후단에서 “군계획조례로 정하는 사회복지시설”이란 「사회복지사업법」 제2조제4호를 말한다.

군수는 영 제46조제2항에 따라 도시지역 내 지구단위계획구역 안에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 사람 또는 그 포괄 승계인이 그 보상금액에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」(이하 “시행규칙”이라 한다)이 정하는 이자를 더한 금액(이하 “반환금”이라 한다)을 반환하는 경우에는 영 제46조제1항 각 호의 규정을 적용하여 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다. 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 한다. <개정 2025. 4. 2.>

영 제72조제2항에 따라 자연경관, 특화경관지구 안에서 건축하는 건폐율은 40퍼센트 이하로 한다.  다만, 자연여건 등에 따라 경관 유지에 지장이 없거나 토지이용을 높일 필요가 있는 지역으로서 군 계획위원회의 심의를 거쳐 지정ㆍ공고한 구역 안에서의 건폐율은 그 용도지역의 건폐율 이하로 할 수 있다. <개정 2025. 4. 2.>

영 제84조제4항, 제6항, 제8항 및 그 밖의 법령에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구ㆍ용도구역 등의 건폐율은 다음 각 호와 같다. <개정 2025. 4. 2., 2026. 8. 28.>
1. 취락지구 : 60퍼센트 이하
2. 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 40퍼센트 이하
3. 수산자원보호구역 : 40퍼센트 이하
4.「자연공원법」에 의한 자연공원 및 공원보호구역 : 60퍼센트 이하
5.「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지 : 70퍼센트 이하
6. 공업지역 안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지ㆍ일반산업단지ㆍ도시첨단산업단지 및 같은 조 제12호에 따른 준산업단지 : 80퍼센트 이하
7. 자연녹지지역의 창고시설, 또는 연구소(자연녹지지역으로 지정될 당시 이미 준공 된 것으로서 기존부지에서 증축하는 경우만 해당한다)의 건폐율은 40퍼센트 이하로 한다.
8. 계획관리지역의 기존 공장ㆍ창고시설 또는 연구소(2003년 1월 1일 전에 준공하고 기존부지에 증축하는 경우에 한 한다) 로서 군 계획위원회의 심의를 통하여 도로ㆍ상수도ㆍ하수도 등 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정하는 경우 건폐율은 50퍼센트 이하로 한다.
9. 자연녹지지역 내 군계획시설인 유원지의 경우 건폐율은 30퍼센트 이하로, 공원의 경우 건폐율은 20퍼센트 이하로 하고, 학교의 경우 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다. <개정 2016. 12. 30>
10. 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역의 기존 건축물로써 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물 : 30퍼센트 이하
가. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰
나. 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제2조제3항에 따른 지정문화유산 또는 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 등록문화유산 <개정 2014.12.29.>
다. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥
11. 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 등록문화유산의 건폐율은 제54조제10호에서 정한 용도지역을 제외한 그 밖의 용도지역 안에서 150퍼센트 이하로 한다. <개정 2014.12.29.>
12. 계획관리지역, 생산관리지역 및 자연녹지지역에서의 성장관리계획을 수립한 경우의 건폐율은 계획관리지역 50퍼센트 이하, 생산관리지역 및 자연녹지지역 30퍼센트 이하로 한다. <신설 2016. 12. 30>
13. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제52조 및 같은 법 시행령 제30조에 따라 시장정비사업구역 중 일반주거지역ㆍ준주거지역ㆍ준공업지역 및 상업지역에 위치한 전통시장의 건폐율은 다음 각 목과 같다.
가. 일반주거지역ㆍ준주거지역ㆍ준공업지역: 70퍼센트 이하
나. 상업지역: 90퍼센트 이하
14. 자연녹지지역의 주유소 또는 액화석유가스 충전소로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 건축물의 경우 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.
가. 2021년 7월 13일 전에 준공되었을 것
나. 다음의 요건을 모두 충족하는 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 수소연료공급시설의 증축이 예정되어 있을 것
1) 기존 주유소 또는 액화석유가스 충전소의 부지에 증축할 것
2) 2024년 12월 31일 이전에 증축 허가를 신청할 것

영 제84조의2제4항에 따라 생산녹지지역, 자연녹지지역, 생산관리지역 또는 계획관리지역에 있는 기존 공장(해당 용도지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것으로 한정한다)이 부지를 확장하여 건축물을 증축하는 경우(해당 용도지역으로 변경지정된 날부터 10년이 되는 날까지 증축허가를 신청하는 경우로 한정한다)로서 영 제84조의2제4항 각 호 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 건폐율은 40퍼센트 이하로 한다.

[본조신설 2025. 11. 12.]

영 제84조제5항에 따라 도시지역에서 토지이용의 과밀화 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우 그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트까지 건폐율을 낮출 수 있다. <개정 2025. 4. 2.>

영 제84조제6항에 따라 준주거지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역의 방화지구 안에 있는 건축물로서 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 90퍼센트 이하로 한다. <개정 2025. 4. 2.>

영 제55조제1항 단서에 따라 관리지역 및 농림지역에서의 토지의 형질변경으로서 개발행위를 허가할 수 있는 규모는 다음 각 호와 같다.
1. 보전관리지역 : 3만제곱미터 미만
2. 생산관리지역 : 3만제곱미터 미만
3. 계획관리지역 : 3만제곱미터 미만
4. 농  림 지 역 : 3만제곱미터 미만

① 영 별표 1의2 제1호에 따라 군수는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 한하여 개발행위를 허가할 수 있다. <개정 2025. 4. 2.>
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 토지
가. 개발행위허가 대상토지의 헥타르 당 입목축척이 군의 헥타르 당 입목축척의 150퍼센트 이하일 것
나. 개발행위허가대상 토지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50퍼센트 이하일 것
2. 평균경사도가 25도 이하인 토지. 다만, 평균경사도가 25도 이상인 토지에 대하여는 군 계획위원회의 자문을 거쳐 허가할 수 있다.  이 경우 평균 경사도 산정방식은 시행규칙 제10조의2제1호를 따른다.
3. 기준지반고[기준지반고는 가장 인근 지역에 개설된 법정도로(도시계획도로, 국도, 지방도, 군도 등) 이상의 도로 중앙부의 표고를 말하며, 부득이한 경우 경사가 시작되는 평지, 운동장의 표고를 기준으로 함]를 기준으로 50미터 미만에 위치하는 토지
4. 도시생태계 보전가치 Ⅰ등급(비오톱 현황조사에 의하여 대상지 전체에 대하여 절대보전이 필요한 지역을 말한다) 및 Ⅱ등급(비오톱 현황조사에 의하여 대상지 전체에 생태계보전을 우선하여야 하는 지역을 말한다)이 아닌 토지
② 제1항은 제23조 및 제25조에 따른 개발행위를 허가하는 경우에는 적용하지 아니한다.

① 태양광발전시설은 영 별표 1의2를 고려하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. <개정 2025. 4. 2.>
1. 「도로법」 제10조 및 「농어촌도로정비법」 제4조제2항에 따른 왕복2차로 이상의 포장된 도로 경계로부터 500미터 이내에 입지하지 아니할 것
2. 10호 이상의 주민이 거주하는 주거밀집지역(인가와 인가 간 거리가 100미터 이내 일 것) 경계로부터 500미터 이내에 입지하지 아니할 것. 다만, 10호 미만인 경우에는 경계로부터 300미터 이내에는 입지하지 아니할 것.
3. 「관광진흥법」에 따른 관광부지 및 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 문화유산 등의 경계로부터 500미터 이내에 입지하지 않을 것
4. 「농지법」 제37조제2항제1호에 따라 전용하려는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있어 우량농지로 보전할 필요가 있는 집단화된 농지내에 입지하지 않을 것
5. 「산지관리법」 제2조제1호에 따른 산지의 경우 형질변경(절토ㆍ성토 포함)이 없을 것
② 군수는 태양광 발전시설을 위한 개발행위허가시 주변 경관, 환경, 산림, 재해 등을 고려하여 군계획위원회의 심의를 받도록 요청할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 규정을 적용하지 아니할 수 있다.
1. 국가 또는 지방자치단체 및 공공기관이 공익상의 필요에 따라 설치 및 지원하는 경우
2. 건축물 위에 설치하는 경우
3. 5년 이상 철원군에 주소를 두고 거주하면서 5년 이상 철원군 관내 토지를 소유하고 있는 자가 임야를 제외한 토지에서 소득창출 목적으로 발전시설 규모가 100킬로와트 이하로 설치하는 경우. 다만, 소규모 발전시설 상호간 100미터 이상 이격하여야 한다.

[본조신설 2018.05.08.]

법 제59조제2항제3호에 따라 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 안에서 시행하는 개발행위 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 군 계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
1. 토지의 형질변경
가. 주거지역ㆍ상업지역 : 면적 1만제곱미터 이상
나. 공업지역 : 면적 3만제곱미터 이상
2. 토석채취 : 부피 3만세제곱미터 이상

영 제57조제1항제1호의2다목에 따라 군 계획위원회 심의를 받지 않는 건축물은 그 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물 중에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2014.12.29., 2025. 4. 2.>
1.「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」제15조에 따른 사업계획 승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
2.「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」제15조에 따른 사업계획 승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)
3.「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설
4.「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종근린생활시설(같은 호 거목ㆍ더목 및 러목의 시설은 제외한다)
5.「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업, 임업, 어업을 목적으로 하는 건축물로 한정한다)로 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경에 해당하는 경우(자연환경보전지역에 있는 시설물은 제외한다)
6. 기존 부지면적의 100분의 10(여러 차례에 걸쳐 증축하는 경우에는 누적하여 산정한다) 이하의 범위에서 증축하려는 건축물
7. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호가목의 학교 중 유치원(부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
8. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호가목의 아동 관련 시설(부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
9. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목의 노인복지시설(「노인복지법」 제36조에 따른 노인여가복지시설로서 부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다)
10. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(같은 호 다목ㆍ라목의 시설이 포함되지 않은 경우로서 부지면적이 660제곱미터 이내의 시설로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다)
11. 제1호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 설치하는 진입도로(도로 연장이 50미터를 초과하는 경우는 제외한다)

군수는 다음 각 호에 해당하는 개발행위에 대하여 필요하다고 인정되는 때에는 군 계획위원회의 자문을 받을 수 있다. 다만, 법 제59조에 따라 군 계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 개발행위는 그러하지 아니하다.
1. 면적이 1천제곱미터 이상인 토지의 형질변경
2. 부피가 1천세제곱미터 이상인 토석채취
3. 면적이 1천제곱미터 이상인 토지에 물건을 쌓아놓는 행위
4. 경사도 25도 이상인 토지의 개발행위

영 제59조의2제4항에 따른 개발행위복합민원 일괄협의회 운영 등에 관한 사항은 「철원군민원조정위원회 운영규정」 제9조에 따른 실무종합심의회 운영 규정을 준용한다.

[본조신설 2025. 11. 12.]

개발행위 허가와 관련된 심의ㆍ자문, 안건의 처리기한 및 재심의, 처리절차 등 그 밖의 운영에 관하여는 국토교통부 「개발행위허가운영지침」에 따른다. 단, 위원회가 재심의를 의결한 경우를 제외하고 심의가 끝난 동일사안에 대하여는 반복심의를 할 수 없다. <개정 2025. 4. 2.>