전월세 안심신탁에서 세입자는 보증금 상당액을 집주인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 직접 돌려줍니다. 집주인은 그 돈을 운용한 수익을 HUG에서 매달 받습니다.
11월 4일 공고의 약정 수익률은 세전 연 4.35%이고 집주인 신청은 상시로 받으며 첫 입주는 2027년 1월부터입니다. 만기에 집주인이 이의를 걸면 예치금 일부가 유보될 수 있어 서명 전에 가장 따져야 할 조항이 이 유보 조항입니다.
1. 전월세 안심신탁은 일반 전세와 무엇이 다른가요?
국토교통부와 주택도시보증공사는 2026년 11월 4일 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집공고를 냈습니다(국토교통부 보도자료, 2026. 11. 4.). 8월 13일 「주택 신속공급 방안」의 후속 조치로, 시중의 월세 물건을 전세로 돌려 공급하려는 사업입니다.
계약 당사자는 셋입니다. 집주인과 세입자, 그리고 전월세안정화기구 역할을 맡은 HUG가 한 계약서에 서명합니다. 세입자가 내는 돈은 집주인 계좌를 거치지 않고 HUG 전용 계좌로 들어갑니다.
보도자료는 이 돈을 보증금 대신 「예치금」이라 부르고 집주인에게 돌려줄 의무가 없어 민법상 보증금으로 보기 어렵다고 설명합니다. 집주인과 세입자 사이에는 「보증금 없는 월세」 계약이 성립합니다.
세입자 보호 장치는 그대로입니다. 이 계약도 주택임대차보호법이 적용되는 임대차여서 계약갱신요구권(제6조의3), 증액 상한 20분의 1(제7조제2항), 대항력(제3조)이 붙습니다.
2. 어떤 집과 어떤 조건이면 참여할 수 있나요?
집주인과 세입자의 소득·자산은 따지지 않습니다. 대신 집과 임대 조건에 제한이 있습니다. 주택 유형 제한은 없고 주택가격이 20억 원 이하이면서 기존 대출 같은 선순위 채권이 주택가격의 80% 이하여야 합니다.
국세·지방세를 체납했다면 가입이 제한될 수 있습니다. 예치금은 적정 전세 시세 안에서만 받습니다.
예치금을 전부 내는 전세형이 기본이고 월세를 조금 섞는 준전세형도 됩니다. 이때 월세는 예치금의 240분의 1보다 적어야 하고 세입자가 집주인에게 직접 냅니다. 예치금이 3억 원이면 월세는 125만 원 미만이어야 합니다.
지금 세입자가 살고 있는 집은 바로 바꿀 수 없습니다. 기존 임대차가 끝나거나 합의로 해지되고 집주인이 보증금을 돌려준 뒤에 참여할 수 있습니다.
3. 집주인은 얼마를, 언제까지 같은 조건으로 받나요?
집주인은 공고문의 약정 수익률로 계산한 돈을 HUG에서 매달 받습니다. 이번 공고는 세전 연 4.35%이고 수익률은 반기마다 새 공고에서 다시 정합니다. 한 번 맺은 계약은 그 계약기간과 갱신 계약까지 같은 수익률이 적용됩니다.
공고 수익률을 그대로 곱하면 예치금 3억 원짜리 집은 연 1,305만 원, 한 달에 108만 7,500원(세전)입니다.
계약이 정상적으로 끝나고 다음 세입자와도 안심신탁으로 계약하면, 그 사이 빈 기간에 대해 최대 2개월 치 수익을 다음 세입자 입주가 끝난 뒤 한꺼번에 받습니다. 합의로 중도에 해지했다면 이 공실 지원은 없습니다.
소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세는 아직 확정된 혜택이 아닙니다. 조세특례제한법과 농어촌특별세법을 고쳐야 하고 정부는 2027년 임대소득을 신고하는 2028년 5월 전까지 개정을 마치겠다고 밝혔습니다. 수익 계산은 지금 세법 기준으로 해 두어야 합니다.
4. 세입자는 예치금을 언제, 어떻게 내나요?
계약은 HUG 전용 임대차계약서로 합니다. 공인중개사가 중개하고 HUG에서 계약 업무를 위탁받은 법무법인이 입회합니다. 집주인이 법인 임대사업자이거나 LH 같은 공공주택사업자라면 이 방식의 예외입니다.
세입자는 계약할 때 예치금의 10%, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 냅니다. 신청 접수 뒤 주택 요건 검증, 3자 계약, 잔금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순서대로 입주합니다.
목돈이 모자라면 예치금 전용 전세대출(HUG·HF 보증)을 쓸 수 있도록 준비 중이고 요건을 갖추면 주택도시기금 버팀목 대출도 쓸 수 있게 연내에 절차를 마칠 예정입니다. 전세보증금반환보증과 임대보증금보증은 가입할 필요가 없어 보증료가 들지 않습니다.
입주하는 날 전입신고는 그대로 해야 합니다. 예치금은 HUG가 보관하지만 그 집에 계속 살 권리를 제3자에게 주장하는 대항력은 전입신고에서 나옵니다.
| 단계 | 세입자가 할 일 | 집주인이 할 일 | 기한·근거 |
|---|---|---|---|
| 참여 신청 | 등재된 물건과 조건 확인 | 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사에 신청(주택 소재지 무관) | 2026. 11. 4.부터 상시 |
| 계약 체결 | 전용 계약서 서명, 예치금 10% 납부 | 전용 계약서 서명 | 공인중개사 중개, 법무법인 입회 |
| 임대차 신고 | 집주인과 공동 신고 | 보증금 0원, 월 차임은 HUG 월 수익으로 신고 | 계약일부터 30일 이내(부동산 거래신고법 제6조의2) |
| 입주 | 잔금 90% 납부, 전입신고 | 집 인도 | 2027년 1월부터 순차 |
| 갱신 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구 | 같은 기간에 거절·조건 변경 통지 | 주택임대차보호법 제6조·제6조의3 |
| 만기 반환 | HUG에서 예치금 수령 | 훼손 등이 있으면 이의신청 | 유보금은 종료일부터 2개월 안에 합의, 넘기면 공탁 |
5. 만기에 집주인이 이의를 걸면 예치금은 어떻게 되나요?
계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 예치금을 직접 돌려줍니다. 국토교통부는 집이 압류되거나 경매에 넘어가도 예치금은 HUG와 세입자 사이의 채권·채무로 관리되므로 100% 반환할 수 있다고 설명합니다.
예외는 집이 망가졌을 때입니다. 보증금이 원래 하던 담보 역할, 곧 수리비를 떼어 두는 기능을 살리려고, 집주인이 합리적인 사유로 이의신청을 하면 HUG가 예치금 일부의 반환을 미룹니다.
유보된 돈은 계약 종료일부터 2개월 안에 집주인과 세입자가 합의해 HUG에 요청하면 돌려받습니다. 2개월이 지나면 HUG가 관할 법원에 공탁하고 공탁 수수료는 유보금에서 뺍니다. 그 뒤에는 두 사람이 합의해야 공탁금을 찾을 수 있습니다.
류정욱 행정사가 이 계약에서 세입자에게 가장 먼저 짚어 드리는 곳은 수익률이 아니라 이 유보 절차입니다. 어떤 사유가 「합리적」인지, 유보하는 금액의 범위를 어떻게 정하는지를 전용 계약서 문구로 확인하고 입주 첫날 집 상태를 날짜가 남는 사진으로 남겨 두면 2개월 협의에서 쓸 근거가 됩니다.
계속 살고 싶다면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구합니다. 갱신 요구는 한 번만 쓸 수 있고 갱신 기간은 2년으로 봅니다. 임대 조건을 바꿀 때는 HUG에 요건을 맞는지 먼저 의뢰해야 합니다. 통지 기한에 맞춘 갱신 요구서는 서류닷컴 임대차 통지문 작성기에서 바로 만들 수 있습니다.
6. 계약 뒤 신고는 어떻게 하고, 서명 전에 무엇을 맞춰 보나요?
이 계약도 주택 임대차 신고 대상이 될 수 있습니다. 보증금 6천만 원이나 월 차임 30만 원을 넘는 계약은 체결일부터 30일 안에 집주인과 세입자가 함께 신고해야 합니다(부동산 거래신고법 제6조의2, 시행령 제4조의3).
국토교통부 Q&A는 보증금란에 0원, 월 차임란에 HUG가 주는 월 수익을 적고 세입자가 따로 내는 월세가 있으면 더해서 적으라고 안내합니다. HUG와 맺은 계약관계는 따로 신고하지 않습니다.
- 집주인은 주택가격 20억 원 이하인지, 선순위 채권이 80% 이하인지 등기사항증명서와 시세로 먼저 계산합니다.
- 세입자는 예치금이 그 동네 적정 전세 시세 안인지, 월세를 섞는다면 예치금의 240분의 1 미만인지 확인합니다.
- 두 사람 모두 전용 계약서의 이의신청 사유, 유보 범위, 중도 해지 조건을 서명 전에 읽습니다.
- 계약일부터 30일인 신고 기한과 만료 6개월 전부터 2개월 전까지인 갱신 통지 기간을 달력에 표시합니다.
모집공고문 전문은 HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)에서 볼 수 있고 주택임대차보호법 조문은 서류닷컴 통합검색에서 바로 찾을 수 있습니다. 전세사기 피해 지원이 궁금하다면 전세사기 최소지원금 정리 글도 함께 보세요.
집주인이라면 등기사항증명서 한 통으로 선순위 채권이 주택가격의 80% 안에 드는지 계산해 보고, 세입자라면 전용 계약서 초안을 받는 날 이의신청 사유와 유보 범위 문구에 밑줄을 쳐 두면 됩니다.
기준·최종 확인: 2026. 11. 7. 국토교통부 보도자료(2026. 11. 4. 배포, 참고1 Q&A 포함), 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행) 제3조·제6조·제6조의3·제7조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2, 같은 법 시행령(2026. 10. 1. 시행) 제4조의3을 국가법령정보센터 원문으로 대조했습니다.
자주 묻는 질문
전월세 안심신탁은 언제 신청하고 언제 입주하나요?
집주인은 2026년 11월 4일부터 상시로 안심전세포털이나 전국 HUG 지사에 신청합니다. 주택이 어디에 있든 어느 지사에서나 신청할 수 있습니다. 요건 검증과 3자 계약을 거쳐 2027년 1월부터 순서대로 입주합니다.
집이 경매에 넘어가면 예치금은 어떻게 되나요?
국토교통부는 예치금을 HUG가 보관하므로 압류나 경매가 생겨도 HUG가 100% 돌려줄 수 있다고 설명합니다. 다만 선순위 채권이 많은 집은 경매로 일찍 집을 비워야 할 수 있어 참여 기준을 주택가격의 80% 이하로 두었습니다.
집주인 임대소득세 50% 감면은 지금 받을 수 있나요?
아직은 받을 수 없습니다. 조세특례제한법과 농어촌특별세법을 고쳐야 하고 정부는 2027년 임대소득을 신고하는 2028년 5월 전까지 개정을 마치겠다고 밝혔습니다.