전세사기 최소지원금 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1은 누가 받나

1. 11월 13일부터 무엇이 달라지나요?

10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안이 의결됐습니다. 5월 12일 공포된 개정 법률이 11월 13일 시행되는데 법이 시행령에 맡긴 산정 기준과 신청 절차가 이번에 정해졌습니다.

지금까지 피해자가 되찾는 돈은 경매·공매 배당, 그리고 LH가 피해주택을 사들이면서 생기는 경매차익과 임대료 지원이 전부였습니다. 낙찰가가 낮거나 앞선 순위의 채권이 많으면 보증금의 일부만 남았고 그 빈자리를 메울 장치가 없었습니다.

개정 법률은 보증금의 3분의 1을 「최소보장금」으로 정했습니다. 회복한 돈이 여기에 못 미치면 그 차액인 「최소지원금」을 국가가 지급합니다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의9). 대상은 전세사기피해자와 같은 법 제2조제4호다목에 따라 결정된 임차인이며 대한민국 국적이 없는 사람은 빠집니다.

제2조제4호다목 임차인은 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인 가운데 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관이 결정한 사람입니다. 임대 권한이 없는 사람과 계약한 경우, 곧 신탁사기 피해자도 여기에 들어갑니다. 어느 쪽이든 결정문이 있어야 신청이 시작됩니다.

국토교통부 예시로 보면, 보증금 1억 5천만 원 중 배당 2천만 원과 경매차익 1천만 원만 회복한 피해자는 최소지원금 2천만 원을 더 받아 모두 5천만 원을 회복합니다.

2. 최소지원금은 어떻게 계산하나요?

계산식은 「보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 금액을 뺀 값」입니다. 이미 회복한 금액에는 세 가지가 들어갑니다(제25조의9제1항 각 호).

첫째, 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 배당금입니다. 둘째, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액입니다. 셋째, 공공주택사업자가 피해주택을 매입하면서 생긴 경매차익(감정가와 낙찰가의 차액)과 임대료 지원액입니다.

회복액이 이미 3분의 1을 넘었다면 최소지원금은 없습니다. 배당을 한 푼도 받지 못했다면 3분의 1 전액이 최소지원금이 됩니다. 보증금 9천만 원에 회복액이 0원이면 3천만 원입니다.

금액을 미리 가늠하려면 배당표나 배분계산서, 반환채권 변제 내역, LH에서 받은 경매차익·임대료 지원 통지를 한자리에 모아 더해 보세요. 신청할 때 내는 서류와 같은 묶음이라 미리 모아 두면 두 번 일하지 않습니다.

3. 내 상황에서는 무엇을, 언제 신청하나요?

최소지원금과 선지급금은 신청 시기가 다릅니다. 아래 표는 개정 법률 제25조의9·제25조의10과 시행령 개정 내용을 상황별로 나눈 것입니다.

선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받고 나중에 정산하는 제도입니다. 국토교통부 예시에서 보증금 1억 5천만 원에 임대료 지원 1천만 원만 받은 피해자는 선지급금 4천만 원을 받아 5천만 원을 회복합니다. 선지급 뒤 추가로 회수되는 돈은 정산합니다(제25조의10제5항).

선지급금을 받은 사람은 같은 보증금에 대해 최소지원금을 따로 신청할 수 없습니다(제25조의9제2항제3호). 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하므로 주민등록을 옮기는 이사는 정산 일정을 확인한 뒤 정해야 합니다(제25조의10제3항).

4. 공공임대주택 지원과 함께 받을 수 있나요?

함께 받을 수 없습니다. 최소지원금이나 선지급금을 받으면 같은 법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받지 못합니다(제25조의9제3항, 제25조의10제4항).

그래서 신청 전에 두 길을 나란히 놓고 비교해야 합니다. 공공임대 쪽은 LH가 사들인 피해주택이나 다른 공공임대주택에 최장 10년 거주하면서 임대료를 지원받는 길입니다(제25조제4항, 제25조의2제1항). 최소지원금 쪽은 부족분을 현금으로 받고 살 곳은 스스로 정하는 길입니다.

두 길은 채워 주는 한도도 다릅니다. 공공임대 쪽 임대료 지원은 모두 합해 「보증금에서 배당·변제받은 금액을 뺀 금액」을 넘을 수 없습니다(제25조제11항, 제25조의2제4항). 최소지원금은 「보증금의 3분의 1」까지만 채웁니다. 오래 살 집이 필요한지, 당장 목돈이 필요한지가 갈림길입니다.

어느 쪽이 나은지는 회복액, 지금 사는 집의 상태, 앞으로 살 지역에 따라 달라집니다. 이미 받은 임대료 지원액은 회복액에 들어가 최소지원금에서 빠지므로 공공임대에 살고 있다면 지금까지 받은 지원액부터 확인하세요.

5. 신청은 어디에, 어떤 서류로 하나요?

지급과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 위탁받아 처리합니다. 국토교통부 보도자료가 밝힌 제출 서류는 다음과 같습니다.

1. 전세사기피해자 결정문
2. 임대차계약서 사본
3. 주민등록표 초본
4. 피해주택의 등기사항전부증명서
5. 배당표 또는 배분계산서
6. 임대보증금반환채권 변제 관련 서류

질병이나 해외 체류로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다. 신청서 서식과 접수 창구 세부는 국토교통부령으로 정하며 국토교통부는 시행에 맞춰 시스템 구축과 피해자 안내를 준비하고 있다고 밝혔습니다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 알려 줍니다. 서류 보완이 필요한 경우처럼 부득이한 사유가 있으면 30일 안에서 한 차례 연장할 수 있습니다(제25조의9제1항 단서). 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 행정기본법 제36조에 따라 이의신청을 할 수 있습니다.

배당표는 경매법원에서, 배분계산서는 공매를 진행한 기관에서 받습니다. 경매가 끝난 지 오래됐다면 지금 사본을 받아 두면 11월 신청 때 시간을 줄일 수 있습니다.

6. 받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면 어떻게 하나요?

최소지원금을 받은 뒤 보증금 일부를 회수하거나 반환채권으로 변제받으면 그 사실을 지체 없이 신고하고 받은 돈을 반납해야 합니다. 선지급금을 받은 뒤 피해주택을 직접 산 경우도 같습니다(제25조의11제1항).

신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우, 정해진 기간 안에 반납하지 않은 경우에는 3천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다(제34조). 반납하지 않은 금액은 국세 강제징수의 예에 따라 징수합니다(제25조의11제3항).

거짓이나 부정한 방법으로 받았거나 잘못 지급된 경우, 선지급 뒤 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 막힌 경우에도 반납을 요구받을 수 있습니다(같은 조 제2항).

반대로 최소지원금과 선지급금, 그리고 이를 받을 권리는 남에게 넘기거나 담보로 잡힐 수 없고 압류도 금지됩니다(제25조의8제2항). 다른 빚이 있어도 지원금이 채권자에게 넘어가지 않도록 법이 막아 둔 것입니다.

집주인이 연락을 끊었다면 보증금 반환을 요청한 기록부터 남겨 두세요. 서류닷컴 임대차 통지문 작성기에서 보증금 반환 요청 통지문을 바로 만들 수 있고 주고받은 문서를 날짜순으로 정리하는 방법은 내용증명 답변 체크리스트에 정리해 두었습니다.

기준·최종 확인: 2026. 10. 08. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2026. 5. 12. 개정, 2026. 11. 13. 시행) 제25조·제25조의8부터 제25조의11까지·제34조를 국가법령정보센터 원문으로, 산정 예시와 신청 절차는 국토교통부 보도자료(2026. 10. 6.)로 대조했습니다.

자주 묻는 질문

전세사기피해자 결정을 아직 받지 못했는데 신청할 수 있나요?

최소지원금은 전세사기피해자이거나 같은 법 제2조제4호다목에 따라 결정을 받은 임차인이 신청합니다. 결정문이 신청 서류에 들어가므로 결정을 받지 않았다면 피해자 결정 신청부터 해야 합니다.

다른 빚 때문에 최소지원금이 압류될 수 있나요?

압류할 수 없습니다. 최소지원금과 선지급금, 이를 받을 권리는 양도·담보 제공·압류가 모두 금지됩니다(제25조의8제2항).

LH가 정한 금액이 내 계산과 다르면 어떻게 하나요?

결정 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다(행정기본법 제36조). 배당표와 변제 내역처럼 회복액 계산의 근거가 된 서류를 함께 내면 어디서 차이가 났는지 빨리 확인할 수 있습니다.