분양가의 25%(계약 때 10%, 입주 때 15%)를 내고 입주한 뒤 4년마다 15%씩 20년 동안 나머지 지분을 사들입니다. 아직 사지 않은 지분에는 임대료를 내고, 실거주 5년과 전매제한 10년이 붙습니다.
첫 단지는 고양창릉 S-2BL입니다. 다만 보도자료의 도입모델 가운데 임대료 90% 기준과 환매가격 산정 방식은 법령을 고친 뒤 적용되는 사항이라 12월 입주자모집공고에서 실제 적용 기준을 확인해야 합니다.
1. 지분적립형 분양주택은 어떤 방식인가요?
국토교통부는 2026년 11월 4일 LH 공공분양주택 일부를 지분적립형과 이익공유형 Ⅱ로 공급하는 시행 방안을 발표했습니다(국토교통부 보도자료, 2026. 11. 4.). 고양창릉 S-2BL 1,057세대 가운데 284세대가 2026년 12월 지분적립형으로 처음 분양됩니다.
지분적립형은 새로 만든 제도가 아닙니다. 공공주택 특별법은 이미 이 주택을 공공주택사업자와 소유권을 나눠 가지면서 20년 이상 30년 이하의 기간 동안 지분을 적립해 취득하는 공공분양주택으로 정의합니다(공공주택 특별법 제2조제1호의4). 이번 발표는 이 정의를 실제 분양 조건으로 구체화한 것입니다.
일반 공공분양은 입주 전까지 분양가 전액을 마련해야 합니다. 지분적립형은 그 4분의 1만 먼저 내고 들어가 살면서, 나머지는 시간을 두고 나눠 삽니다. 대신 지분을 다 살 때까지 LH와 집을 함께 소유하고, 그동안 여러 제한을 받습니다.
함께 나온 이익공유형 Ⅱ는 분양가의 70%를 주택도시기금에서 융자받고 나중에 집값 차익을 기금과 나누는 방식입니다. 이쪽은 아직 법적 근거가 없어 공공주택 특별법 개정 뒤에 공급됩니다. 두 방식 가운데 12월에 신청할 수 있는 것은 지분적립형입니다.
2. 처음에 얼마가 들고, 매달 얼마를 내나요?
국토교통부 계산은 수도권 공공분양 평균 분양가 5.1억 원(전용 55㎡)을 기준으로 합니다. 최초 지분 25%의 취득 비용은 1.28억 원입니다. 계약 때 10%, 입주 때 15%로 나눠 냅니다.
나머지 75%는 LH 몫이고, 그 몫에 임대료를 냅니다. 인근 전세 시세를 4억 원으로 잡으면 보증금으로 모두 낼 때 2.7억 원, 월세로 모두 바꾸면 매달 약 79만 원입니다. 월세 전환에는 LH 전월세전환율 3.5%를 적용합니다.
이 숫자에는 전제가 있습니다. 보도자료는 기준임대료를 인근 전세 시세의 90%로 적으면서 현재 기준은 80%라고 함께 적었고, 90%를 법령 개정 사항으로 표시했습니다. 같은 4억 원 전세에 80%를 적용하면 보증금 2.4억 원, 월세로는 약 70만 원이 됩니다.
현행 시행령은 회차마다 사는 지분의 값을 주택공급가격에 이자를 더한 금액에 지분 비율을 곱해 정합니다. 이자는 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율로 계산합니다(공공주택 특별법 시행령 제2조의2제4항). 5.1억 원 주택이면 4년 뒤 첫 추가 취득에 7,650만 원과 그 기간의 이자가 필요합니다.
3. 4년마다 15%를 사지 못하면 어떻게 되나요?
현행 시행령은 회차별로 10% 이상 25% 이하에서 사업자가 정한 비율에 따라 지분을 적립해 취득할 수 있다고 적습니다. 법 문언은 취득할 수 있다는 형식입니다.
이번 도입모델은 이를 의무로 바꿉니다. 회차마다 반드시 지분을 사야 하고, 형편이 어려우면 최대 1년까지 미룰 수 있습니다. 유예기간 안에도 사지 못하면 사업자가 환매하거나 전매 대상이 됩니다.
4년 간격으로 다섯 번, 20년에 걸쳐 15%씩 사면 지분이 100%가 됩니다. 마지막 회차를 마치면 LH와의 공유가 끝나고 온전한 소유자가 됩니다.
법령을 고치기 전까지는 지분 취득 의무를 계약서 특약으로 담보한다고 보도자료에 적혀 있습니다. 그래서 신청 전에는 4년마다 7,650만 원 이상을 마련할 수 있는지부터 가계 계획에 넣어야 합니다. 지분을 더 살수록 LH 몫이 줄어 임대료가 함께 줄어듭니다.
| 따질 항목 | 현행 법령 | 이번 도입모델 | 공고문에서 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| 지분 추가 취득 | 회차별 10~25%를 취득할 수 있음(시행령 제2조의2제3항) | 4년마다 15%씩 5회 의무, 1년 유예 | 계약서 특약의 의무·유예 조항 |
| 추가 지분 가격 | 공급가격과 정기예금 평균이자율 이자 합산액 × 지분 비율 | 최초 분양가와 기간이자 합산액 × 지분 비율 | 적용 이자율과 산정 시점 |
| 미취득 지분 임대료 | 현재 인근 전세 시세의 80%(보도자료 표기) | 최초 90%, 2년에 5% 이내 증액, 4년마다 재산정 | 최초 임대료와 월세 전환 비율 |
| 실거주 | 최초 입주가능일부터 5년(법 제49조의5제6항, 시행령 제49조제4항) | 5년 | 부득이한 사유 인정 범위 |
| 전매제한 | 입주자 선정일부터 10년(시행령 제49조제1항·제2항) | 10년, 기간 안에는 공공환매만 | 환매가격 산정 방식 |
| 자산·소득 | 공고문에서 확정 | 총자산 3.62억 원, 3인 가구 월 753만 원 이하 | 가구원 수별 기준표와 특별공급 유형 |
4. 실거주 5년을 채우지 못하면 어떻게 되나요?
지분적립형을 공급받은 사람은 최초 입주가능일부터 5년 동안 계속 거주해야 합니다(공공주택 특별법 제49조의5제6항). 이 의무는 소유권보존등기와 동시에 등기부에 부기등기로 올라갑니다(같은 조 제10항).
해외 근무·취학·질병치료로 세대원이 해외에 체류하는 경우처럼 시행령이 정한 사유가 있으면 그 기간도 거주한 것으로 간주됩니다. 입주 준비기간은 최초 입주가능일부터 90일까지 인정됩니다. 근무·생업·취학 때문에 세대원 전원이 다른 지역에 사는 경우도 예외지만, 수도권에서 거주를 이전하는 경우는 제외됩니다(시행령 제49조제5항). 고양창릉은 수도권이라 직장 때문에 서울로 옮겨 사는 일은 이 예외에 들지 않습니다.
사유 없이 이사하려면 LH에 주택 매입을 신청해야 합니다. 의무를 어긴 사실이 확인돼도 LH가 14일 이상 의견제출 기회를 준 뒤 매입합니다. 이때 받는 돈은 낸 입주금과 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자를 더한 금액입니다(법 제49조의5제7항부터 제9항까지). 그 사이 집값이 올라도 차익은 돌아오지 않습니다.
5. 10년이 지난 뒤 팔면 차익은 어떻게 나누나요?
입주자로 선정된 날부터 10년 동안은 소유 지분과 입주자 지위를 전매할 수 없습니다. 이 기간에는 공공환매만 가능하고, 도입모델은 환매가격을 지분취득비용과 기간이자의 합 또는 감정가 가운데 낮은 금액으로 정하려 합니다. 이 환매가격 기준도 법령 개정 사항으로 표시돼 있습니다.
10년이 지난 뒤 지분을 다 사기 전에 팔려면 LH와 매매가격을 협의하고 동의를 받아 LH 지분까지 주택 전체를 팔아야 합니다. 팔린 값이 직전 취득기준가격보다 높으면 그 차액은 그때의 지분 비율대로 나눕니다(법 제49조의5제3항·제4항, 시행령 제49조제3항). 공유하는 동안에는 공유물 분할도 청구할 수 없습니다.
도입모델은 여기에 LH의 우선매수권을 더합니다. 그때까지 산 지분이 많을수록 팔 때 내 몫이 커집니다.
6. 신청 전에 우리 집이 기준에 드는지 무엇부터 맞춰 보나요?
보도자료가 밝힌 기준은 총자산 3.62억 원 이하, 3인 가구 월 소득 753만 원 이하입니다. 자녀 2명을 출산한 가구는 자산 4.31억 원까지, 맞벌이는 월 소득 1,507만 원까지 완화됩니다. 물량은 특별공급 70%, 일반공급 30%입니다.
- 세대원 전원의 부동산·자동차·금융자산을 더해 총자산을 계산합니다. 자녀 2명 출산 가구라면 완화 기준 4.31억 원과 함께 적어 둡니다.
- 최근 소득을 월 단위로 환산해 외벌이 753만 원, 맞벌이 1,507만 원 기준과 비교합니다. 가구원 수가 3인이 아니면 공고문의 가구원 수별 표로 다시 맞춥니다.
- 계약금 10%와 입주금 15%, 4년 뒤 첫 추가 지분 15%와 이자를 시점별로 적어 자금 계획을 세웁니다.
- 앞으로 5년 안에 다른 지역으로 옮길 일이 있는지 따져 둡니다. 고양창릉은 수도권이라 국내 다른 지역으로 옮기는 일은 거주 예외가 되지 않습니다.
공공주택 특별법과 시행령 조문은 서류닷컴 통합검색에서 바로 찾을 수 있습니다. 땅과 건물의 용도를 같이 보고 싶다면 건폐율·용적률을 지번 하나로 조회하는 순서도 참고하세요.
12월 공고가 뜨기 전에 위 네 항목을 한 장에 적어 두면 공고문이 나온 날 우리 가구에 맞는 공급유형을 바로 고를 수 있습니다.
기준·최종 확인: 2026. 11. 5. 국토교통부 보도자료(2026. 11. 4. 배포, 참고1 지분적립형 도입모델), 공공주택 특별법(2026. 9. 8. 시행) 제2조제1호의4·제49조제7항·제49조의5·제49조의6, 같은 법 시행령(2026. 9. 8. 시행) 제2조의2·제46조의2·제49조를 국가법령정보센터 원문으로 대조했습니다.
자주 묻는 질문
지분적립형 분양주택은 언제, 어디서 처음 분양하나요?
국토교통부 발표로는 2026년 12월 LH 고양창릉 S-2BL 1,057세대 가운데 284세대가 첫 분양입니다. 신청 자격과 일정은 LH가 내는 입주자모집공고로 정해집니다. LH의 2027년 분양계획에도 이 방식 단지가 들어갈 예정입니다.
4년마다 지분을 사지 못하면 집을 내놓아야 하나요?
도입모델은 회차마다 취득을 의무로 하고 최대 1년 유예를 둡니다. 유예기간 안에도 사지 못하면 사업자 환매 또는 전매 대상이 됩니다. 법령 개정 전에는 이 의무가 계약서 특약으로 들어가므로 계약 전에 특약 문구를 확인해야 합니다.
실거주 5년 안에 이사하면 어떻게 되나요?
시행령이 정한 부득이한 사유가 아니면 LH에 매입을 신청해야 하고, LH는 낸 입주금에 정기예금 평균이자율 이자를 더한 금액으로 매입합니다. 수도권 주택에서 직장 때문에 다른 지역으로 옮기는 경우는 예외 사유에서 빠져 있습니다.